北上廣深商業地產租金創新高(組圖)

2011年房地產市場寒意逼人，無論普通商品住宅、二手住宅，還是別墅市場，都無一倖免表現出慘淡的景象。然而受調控政策影響較小的商業地產卻一枝獨秀，不僅寫字樓市場處於整體上揚的態勢，商場物業也飽受投資者的青睞。

2011年北京寫字樓市場表現

2011年北京商鋪市場表現

寫字樓市場整體上揚

有人將2011年稱作是商業地產年，而在商業地產中，寫字樓市場的成交情況呈現出突飛猛進的態勢，而租金也在普通住宅交易價格不斷下跌的態勢下逆市大幅上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線城市寫字樓租金均創新高，其中北京甲級寫字樓租金漲幅遠超上海廣州，成為中國大陸租金最貴城市。而深圳甲級寫字樓市場也表現搶眼，租賃市場較2010年增加5.8%，為歷史最高值。

根據仲量聯行的測算，2011年北京甲級寫字樓租金漲幅高達41.4%，平均租金達每平米293元的歷史高位。北京甲級寫字樓空置率也創下歷史新低，截至2011年底，金融街、東二環和中關村等熱點區域更是低於5%。仲量聯行預測認為，2012年北京甲級寫字樓的租金將進一步上漲。

相比而言，上海寫字樓的租金漲幅則相對溫和，2011年累計上漲17.4%。與深圳、北京一樣，上海中央商務區供給依然不足。仲量聯行數據顯示，浦西和浦東中央商務區內辦公樓空置率分別降至5.2%和7.4%。

此外，2011年深圳寫字樓租金上漲24%。目前深圳甲級寫字樓租金為每月每平米178元，在一線城市中處於低位，業內人士認為，深圳甲級寫字樓的租金2012年延續上漲的態勢幾乎沒有懸念。

與北京、上海、深圳相比，廣州的寫字樓租金水平漲幅為9.5%，為一線城市最低。不過，2011年廣州寫字樓市場淨吸納量仍創歷年新高，達55萬平方米，比2010年上升了32%。

商用物業空置率呈降低趨勢

2011年伴隨住宅市場銷售的受打壓，商業物業由於不限購而接棒住宅地產逆勢崛起，成為吸引了大量投資者關注的熱點物業形態。第四季度「不賣住宅賣商鋪」甚至成為中介行業的一道風景。

國家統計局公布的2011年房地產業統計數據顯示，2011年，全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而屬於商業地產部分的辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。

銷售面積也如此。2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業營業用房銷售面積同比增長12.6%。

在廣州，不但限購帶旺了二手房商鋪的成交，全年二手商鋪成交達4133套，同比增長94.2%。而且在租賃方面，廣州部分成熟地段的商鋪租金漲幅達到10%-30%。

2011年廣州商業地產市場表現

此外，深圳儘管2011年全年一手商業用房成交12萬平方米，同比減少了25%。但交易價格一路飆升至32005元/平方米，同比漲幅達37%
不過上海的一手商業物業的成交情況相比上一年度有所放緩，尤其是在2011年8月商業限貸政策出臺以後。結合供求關係的變化，上海2011年一手商業市場的走勢劃分為兩個階段：前8個月供求相對平衡；後4個月供求差距明顯拉大。

而北京的高端酒店市場由於新增供給有限及市場預期良好，酒店業績表現將持續提高。仲量聯行酒店集團高級副總裁葛靈漢指出：「從中長期的角度來看，北京辦公樓供給增加能為酒店提供更多的潛在商務客源，且在北京核心區域新開發的酒店供給預計有限，由此帶來更多資產處置的機會。酒店業主應重新考慮酒店資產戰略，以獲得更多市場機遇。」

有分析稱，由於眼下住宅市場被政策打壓，新的一年政策放鬆的跡象也不明顯，再加上2011年土地市場的商業地塊很熱，因此未來兩年將是包括寫字樓在內的商業地產強勢發力的階段。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)