樓市的週期循環

核心提示:據21世紀不動產的監測報告,有些二手房業主原來掛牌幾個月無人理睬,最近一個月看房的人突然多了起來,於是立即上調掛牌價。

有消息說,一批溫州投資者重現杭州樓市。與早期的投機炒房團不同,他們買房的目的兼具自住與投資。並非偶然的是,據記者瞭解,近期杭州樓市出現大幅降價,折扣最多的達62折,還有的樓盤是68折、73折。都說溫州投資者的嗅覺最敏感,難道他們真的認為樓市抄底的時候到了？

樓市裡另一個嗅覺敏銳的角色是二手房業主。據21世紀不動產的監測報告,有些二手房業主原來掛牌幾個月無人理睬,最近一個月看房的人突然多了起來,於是立即上調掛牌價。買房人上週還能砍價,這週發現砍不動了。

2月下旬以來,無論是新房還是二手房市場,多數城市的成交量是在增長。很顯然,政府部門最樂於看到的,莫過於房價略跌而成交回升。但現實情況很可能是,如果其他因素不變,成交的回升將帶來價格的上漲,或者至少是停止下跌。

二手房最能體現市場化的真諦:看房的人多了業主就提價。政府再強勢,也不能給所有業主直接下道命令說,禁止漲價。現在手裡有房的這些投資性業主,只要不是家里特別缺錢,成交週期拉長一些也無所謂。所以,漲價最快的一定是二手房業主。

對地產商來說,售樓處的人數,就是他的心情指數,看盤的客戶多了就開心,反之就發愁。也因此,只要銷售好轉,資金流沒那麼緊張了,地產商繼續降價的動力就會大為減弱。不過,從機構公布的數據看,目前地產商的資金仍然偏緊。

讓我們推測一下,假如成交回升帶動房價上漲,接下來會發生什麼情況？

前段時間,我們判斷樓市已到政策底,意思是不太會再出調控政策了。但這是在房價繼續朝著合理價位回歸(也就是下跌)的前提下。假如房價突然殺一個回馬槍,返身上漲,你真以為政府不會再出調控政策麼？

從3月14日溫家寶總理對房地產調控的表態來看,至少在2012年年底甚至是2013年2月底以前,房價是漲不得的,一漲就會招致政策的施壓。雖說這一輪調控能出的政策都出了,但千萬別以為政府部門手裡已沒牌可打了。

能立即生效的仍然是信貸政策。最近一段時間,對開發普通住宅的地產商,信貸已經放寬。倘若房價轉為上漲,金融機構就會收到指示,收緊信貸,上調住房貸款利率,甚至暫停開發貸款。這一招屢試不爽。

集體的理性選擇,有可能導致非理性的市場現象。我在這裡苦口婆心地勸大家不要漲價,但每個市場主體自有其理性的行動。3個人同時看中了一套二手房,業主漲價,價高者得,並沒有什麼錯。所有業主都是理性的經濟人,結果卻有可能表現為整體的房價上漲。

計畫經濟之所以必然失敗,是因為政府無法管制所有的信息及其流動。控制房價,要管制千百萬的二手房業主和開發商,肯定不是個聰明的辦法。這就是行政管制屢受詬病的原因。但對非理性的市場現象進行干預,卻是無可厚非。

既然判斷今年房價上漲必然招致進一步干預,那麼理性的選擇就可以更理性。二手房業主不必說了,跟著市場節拍走,房子有多人爭就漲價,如果不想耗下去就平價成交。地產商呢,仍然是那句話,出貨為上。你想等著價格上來多賣點利潤,但更大的可能是政策風聲收緊,一耽誤就是半年,那時哭都沒地方哭。

其實,下面這段話才是我最想說的。我說過今年是剛需最好的買房年份之一,但也提醒投資性購房最好止步。62折的房價確實很誘人,但即使這個價格是今年的底,以後出手轉讓你未必一定有收益。因為我們無法預測房地產會怎麼改革。

某位曾經滄海的業內人士說,過去每輪房地產調控從來沒超過3年,所以此輪調控會在2012年底結束。但歷史不會簡單的重複。你如何斷定,2013年不是新一輪週期的開始？譬如,對今年抄底的投資者來說,倘若他買的房子明年就要交一筆不菲的房產稅,轉讓時還要交更昂貴的所得稅,也許那時就只有捶胸頓足了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)