牛刀：現在房地產就是30年來的一場災難

中國房價高，房價收入比高過西方發達國家。中國房價漲，世界性的金融危機也打壓不下其瘋漲的勢頭。中國房地產猶如一個怪胎，越長越大，越來越詭異，並且還有人編造出各種理由為這個怪胎辯護，完全違背了常識。

瘋狂的樓市，荒謬的理由

現在的房地產可以說是中國經濟30年來的一場災難，它完全背離了「居者有其屋」的基本理念，成為一個不折不扣的資本炒作的市場。房價泡沫比人類有史以來最大的拉美泡沫和日本泡沫都大，房子已經完全異化成一種只漲不跌的資產，而不是供人居住的住宅。

房地產瘋狂的背後離不開媒體與開發商的「狼狽為奸」，有關中國房地產的輿論一直被開發商變相控制。不管哪個城市，媒體都必須依賴房地產廣告生存，所以各個媒體都有房地產版：報紙有房產版塊，電視有房產頻道，網路更是如此。大家一起吆喝房價萬年漲，什麼城市化、剛需、通脹、人民幣升值，被吹得天花亂墜。

那麼，我們來看看剛需是什麼？剛需，這是一個缺乏經濟學常識的概念，在傳統經濟學上根本就沒這個名詞。經濟學家易憲容認為，即使在房價很高時，也有一些消費者進入市場，但這並不能改變樓市的根本性質，「剛性需求」是房地產開發商虛擬出來、鼓勵消費者進入高房價市場的一個概念。他解釋道，居民的住房需求不是「剛性」的，而是有條件的，它取決於住房市場的價格水平以及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。

還有一種觀念，GDP漲房價就要漲？這更是糊弄人。房價只對應城市居民的實際購買力，與其他任何經濟數據都不對應，所有違背城市居民購買力的房價，必然會導致經濟大蕭條。更何況很多地方政府的GDP數據偽造假結果，可信度值得懷疑。種種違背常識的謬論在中國房地產極為盛行，何故？就因為開發商幾乎控制了媒體。

中國房地產的稅制也存在很大的問題。中國這麼大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環節，在持有環節沒有稅收。這樣產生的導向就是鼓勵市場進行交易，更直接地說，就是鼓勵投機行為。當初實行這種稅制和開發體制，主要是借鑒香港模式，但是香港只是一個城市，英國當時管理也只有100年，實行這種稅制情有可原；但是中國這麼大，一旦房地產投機猖獗，就無法收場。所以，未來一定要對住宅持有環節課以重稅。

這兩種原因導致整個市場把房子不當住宅，而當作家庭的主要資產。一步一步放大了的泡沫，現在已經開始破滅。後果，無疑是嚴重的。

有關房地產的四個基本常識

衡量一個城市的住宅價格，有四個指標，這四個指標是關於房價的基本常識。

一個是房價收入比，也是住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法是，房價收入比在3~6倍為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。但是在我國很多城市，房價收入比已超過10乃至20。房價收入比這個指標非常重要，它關係到中國經濟的健康運行。其意義在於，一個健康的經濟體，有賴於生產和消費有效健康地運行，而城鄉居民的消費力直接關係到生產力和生產關係的水平。如果房價過高，必然會影響城鄉居民的消費，消費的急劇萎縮將會導致中小企業一排排倒閉。

第二個是租售比。租金和售價應該有一個合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資。而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價值嗎？而且，有的三四線城市，連一個租賃市場都沒有，那根本就不是一個成熟的市場，卻無限炒高房價。這是很可笑的事。

第三，空置率。空置率的國際標準是6%~10%。而中國絕大多數城市的住宅空置率起碼在30%以上，有的城市部分地區甚至超過了50%。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關產業的產能過剩。房地產熱的最後結局，一定是泡沫破滅，不管是哪個國家，都不可避免。

第四，住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個城市的住宅價值總量不能高過該城市現有GDP的2倍。僅就以二線城市來說，住宅總值已經達到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本東京房地產泡沫破滅時，住宅總值僅為GDP的3.1倍。

還有人說，房地產拉動消費、拉動就業，這是一個誤區。房價泡沫只會蠶食大部分企業的利潤，影響絕大多數中小企業甚至大型企業，而拉動的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個有限的行業。

回歸之一：土地出讓金服務於民

一個城市的土地出讓金，多少比例用於社會保障性住房的建設，住建部沒有制定統一的標準，這是我國土地制度最大的一個缺陷，也是住房困境的主要原因。目前，這個標準由各個地方城市自行訂立，向住建部備案即可，這就造成地方政府在認識上嚴重分歧，也是導致政府保障性住房嚴重短缺而商品住房嚴重過剩的主要原因。

廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標準，2011年在土地出讓金急劇減少後，才制定一個標準，將土地出讓金的20%用於社會保障性住房建設。這個標準低於國際標準的30%，低於新加坡的50%。一般國際標準是50%，最高的達到90%，比方說西班牙。

中國各大城市土地出讓金比例與中國住房制度建設關係重大。一方面，土地出讓金已成為很多地方政府財政收入的主要來源，地方政府大量擠佔土地出讓金推高GDP謀求政績，而不願拿出更多的土地出讓金用於保障性住房建設；另一方面，利益集團主張取消政府保障性住房，全部實行住宅商品化，以謀求更大利益。結合我國實際，土地出讓金的50%應該用於當年的保障性住房建設，應該由全國人大立法，各大城市嚴格執行，這樣才能真正保障民生居住問題。

回歸常識，那就是將土地出讓金的50%用於建設普通住宅，特別是保障性住房，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設施，應該由地方政府財政支出，而不是從土地出讓金中獲取，擠佔保障性住房的建設資金。

在保障性住房上也問題多多。首先，涵蓋的群體存在諸多爭議。很多國家是以納稅人在所在城市連續納稅5年以上為標準，我國大部分城市實行以戶籍人口為標準，更有甚者，只為公務員解決住宅問題，其他群體一概實行商品住宅；其次是保障性住房的戶型問題。很多城市公租房只有一種戶型，保障性住房的主流戶型應該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米三房。兩房適於剛剛成家立業的年輕家庭，三房適於長期居住於一個城市、三代同居的家庭。

利益集團強調住宅商品化，是無視居住權的行為，必然會引起社會混亂，更會引發社會的嚴重不公，這是我們這十年誘發高房價的重要原因。

回歸之二：實行土地金融差別化政策

我們目前的土地金融政策存在巨大的系統性風險，泡沫破滅幾乎難以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓勵投機，而不是真正為民生服務。1980年，深圳開始出現我國第一批商品房，當時深圳對住宅和商業物業、工業物業進行了嚴格區分，這符合當時深圳的特殊情況，但是現在應改變這一切。

比方說，在住宅上，當時實行三成首付利率七折的優惠政策，住宅年限實行70年產權制度，這樣便於刺激購買，更有利於解決絕大多數工薪階層的居住問題，是一種積極行為；對商業物業實行的是40~50年的土地使用權制度，在金融上實行的是五成首付政策，利率不予優惠；工業用地放得更開，深圳很多村裡不需經過批准就可以建工業廠房用於出租。

後來其他很多城市模仿深圳，但是對高級公寓、酒店式物業、產權式商鋪、旅遊地產等商業性物業全部採用住宅式金融，一下放大了房地產的金融槓桿效應，鼓勵了投機炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，後來又允許將土地使用權用於抵押向銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀沿海房地產泡沫破滅時，海南發展銀行被迫破產，一個主要原因就是，在圈地運動中產生大量的債務都是以土地為抵押物品，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產生，最後只得關閉。

所以，土地金融政策應該有所區別，住宅的歸住宅，繼續實行三成首付和利率優惠政策，只限於第一套房；而商業物業和高級公寓、別墅等一律不得使用金融槓桿效應，不得採取首付幾成的方式，才能阻止投機行為，也才能夠遏制開發商打擦邊球的行為。

因此，我們回歸常識，那就是三成首付只能適用於首套居民住宅，房貸利率應該和國際接軌，其他房地產開發貸款必須按時足量地繳納。

回歸之三：遠離投機

在中國各大城市買房子有四種形態：

第一種形態是，絕大多數人買房子為了自住，他們是有真實購房需求的群體。他們自己賺錢交首付，三成或者五成，然後依靠每月收入交月供，所以月供和房價之間應有個合理的比例。如果房價過高，絕大多數人就會感到不堪重負。

第二種形態是，一部分有一定財富的人買房為了出租。用一個首付款做槓桿，在銀行融來一倍的資金，然後將整套房子出租。2006年以前，這種買房形態絕大多數是買商鋪，只能做五成按揭。後來開發商開發出投資性小戶型公寓，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，投資人在銀行的槓桿效應是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發商鑽了金融政策的空子。就這樣，開發商一步一步把中國房地產變成了一個賭場。

第三種形態是，買房子是為了賣出去賺取差價，這叫投機。他們僅支付二成或者三成首付，利用銀行貸款購房，然後夥同媒體和開發商一起，炒買炒賣哄抬房價，牟取暴利。

第四種形態更加荒謬，交很少首付款買來房子後，找評估機構評估成兩倍甚至三倍的價格，轉手倒賣，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達，買了一套200萬元的房子，評估成2600萬元，只用200多萬元在不到半年的時間賺了銀行將近2000萬，還有什麼比這個更賺錢？這種買房形態，叫做「龐氏騙局」。這就是房價成倍上漲的主要原因。

住宅市場的常識是，而且只能是，改善和滿足人們的居住環境，而不是用來投機炒作。只有遏制瘋狂的投機炒作行為，房地產市場才有公平可言，才能做到「居者有其屋」。否則，房地產泡沫破滅，將危及整個金融體系，破壞國家經濟穩定。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)