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牛刀:降准將有效阻止房價斷崖式下跌

 2012-05-15 12:01 桌面版 简体 打賞 3
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春節後,在長三角和珠三角許多樓盤,我看見開發商一個個一籌莫展,個個資金鏈正在嘎嘎作響,有的隨時有可能崩裂。有一個開發商,20萬平方米的樓盤,一口氣開了6棟樓,半年才賣了兩套,更加奇怪的是,這兩套住宅的購買人都是老闆的朋友,給面子才買下來的。

每年的678月是中國樓市傳統的淡季,而今年的678月,不僅僅只是樓市的季節性淡季,也是開發商償債的高峰。別的債務不說,僅僅只是房地產信託產品,就有近2000億美元到期,基本面臨贖回。這就是寧波、杭州、紹興、南京等長三角地區四處出現五折買樓的主要原因。沒有債務壓頂,開發商是寧死也不會降價的。也只有在這種情況下,很多樓盤將開始斷崖式下跌

開發商償債,有兩個辦法:一個是借新還舊,把這場龐氏騙局繼續玩下去,甚至搞一點拉高出貨的把戲,意思是拉高價格,給投資人房價一個上漲的預期,吸引買家出手,這種方式對開發商目前風險很大,萬一沒有玩好,那麼,開發商就會永遠失去一次機會,再想出逃可能難上加難;另一個辦法是,開發商主動將房價調整到與當地城市居民收入相均衡的狀態,促使買家以抄底心態出手,成功的概率更大。

昨天央行宣布降准,釋放了一點流動性,可以緩解部分開發商一些資金困境,但是,我們應該知道,釋放這麼一點流動性,即便有一些流進房地產,相對開發商整體的庫存和債務根本就是杯水車薪,絲毫不能改變房價下行的的趨勢。

有一些輿論是可笑的,那就是等城市居民收入提高後,來逐步消除房價泡沫,這是不可能的。世界上沒有一個國家,有這方面成功的範例,即便是美國這樣的金融業高度發達的經濟體,也難逃房價泡沫破滅的命運,何況中國乎?

降准的最大效應是改變市場的心理預期,可能會有效的阻止房價在678三個月出現斷崖式下跌,但是,房價的上行動力一定來自貨幣,我們看見4月份M2的增長只有12.8%。這個數據相對2009年的29.7%,相對於近十年來的17%的增長速度,是很可怕的,對房價的打擊是致命的。沒有央行貨幣的支持,僅僅依賴開發商回收一點資金和城鄉居民手頭上這點小錢,是不可能推動房價上漲的,任何城市任何政策也不能改變房價的下行趨勢。至少在長三角珠三角區域是如此。

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