房價大跌可能性幾乎為零

反轉還是反彈，這是一個問題。

什麼問題？關係到宏觀調控走勢判斷的問題，關係到中央政府公信力的問題，關係到中國經濟能否持續健康發展的問題。

一個大是大非的問題。

有這麼嚴重嗎，如此危言聳聽？

當然，大家都知道，水皮說的不是股市而是樓市。

進入六月，中國的樓市就如同初夏的季節一般迎來了一波濃濃的回暖行情，半死不活的中介如同突然甦醒的植物一般生意盎然。房價回升了，房租上漲了，淡季不淡了，新盤扎堆入市了，連一向對地產持批判態度的馬光遠也在自己的微博中說，你看你看，我沒有說錯吧，六月就是一個入市抄底的時節，誰敢像我當初一樣作這樣的判斷？！

其實，馬光遠的判斷是基於一種常識，即任何商品都有供求關係，任何商品都有庫存週期，去庫存到一定階段供求關係就會發生逆轉，一定時期內，商品的價格還是受供求關係左右的，當階段性的供不應求出現時，房價怎麼還可能下跌呢？房地產這種商品的時間週期就在二年半左右，如果此番的從緊是從2010年中央三令五申這個「國八條」、那個「新五條」算起的話，那麼2012年的六月確實是一個時間拐點。正如水皮在各地的演講中都反覆提示的那樣，六月之前房價能調則調，六月之後房價當穩則穩，指望還能出現大跌可能性幾乎為零。

何況，房地產市場在中國還不能按一般的常識判斷，因為這個市場背後實際上是強大的地方政府，地方政府對土地財政的強烈依賴，以及地方政府對於快速發展資金的巨大需求，地方政府對於包括民生工程在內的各類工程的迫切的追求。國土資源部的數據表明，2010年全國土地出讓金是2.7萬億，同比上漲70%，而2011年雖然有所增加達到3.15萬億，同比上漲的幅度卻下降為14%，由於時間的差異，2011年上半年還偶有地王出現，但是下半年出讓市場基本進入冬眠狀態。

從區域分布看，一線城市出現全面下滑，比如上海二年以後首次收入下降，幅度達16.10%，北京下滑達到35.7%，2010年還有1640億元收入，但2011年只有1055億，天津下滑了8.7%，杭州下滑18%，武漢下滑29%，大連最誇張，下滑59.70%，2010年尚有1312億元收入，2011年只有區區529億元收入，同比有所上漲的均為二三線城市，分化下沉轉移的效應還是非常明顯的。雖然2012年的數字還沒有，但是從市場表現看根本無法和去年同期相比，土地流拍比比皆是，房地產市場低迷，最著急的還不是開發商，而是地方政府，這就是為什麼進入2012年以來，各地紛紛有變相救市動作出現的原因，再加上經濟增速下滑，財政收入下降，增收壓力驟增。地方政府增收對象還能是誰？不說大家也知道。

再者，限購令的出現，一方面切斷了投資性資金的入場，否定了投資的合法性，對於市場回歸消費，回歸理性不可或缺；但是另一方面也引起所謂剛需的觀望以及由此而滯後的購買，這種量的積累到一定程度也會發生變化，而契機則是央行三年以來第一次調低利率並且同時強調個人房貸首次可享受最低7折優惠。理論上講，降息有利減少購房成本，會刺激剛需入場，對於樓市是個利好，對房地產股也是利好，比如萬科的股價就從去年底的7.47元漲到了眼前的9.11元，上漲的幅度接近20%，值得注意的是萬科的股價最低出現在2010年7月1日的6.65元，而2011年的最低價才在6.88元，說股價是房價的先行指標是有一定道理的。

現在的問題是這種價格上漲是否可持續？

判斷的一個極為重要的指標其實是房租，連續三年，北京的房租年均上漲18%，這其中有限購的因素，更重要的房租有上漲空間，而從投資角度看，靠租金收入是不足以消化房價的，租售比嚴重不合理，要麼是房價泡沫化，要麼是房租不到位。房價可以由少數有錢人決定，但是房租一定是由大多數沒錢人決定的。換句話講，房租是有天花板的，這個天花板就是大多數工薪階層的實際消費能力，我們不妨把這叫做剛性支出，剛性支出如果沒有上漲的空間了，那麼，在目前基礎上要支持房價持續上漲的合理性就大打折扣了。因此，水皮不止一次說，如果房價真的出現暴漲，那麼大體可以斷定這就是最後的瘋狂，泡沫破滅的象徵，手中有多少房都可以賣掉，有的是可以低價買回的時候，但願這一天永遠不出現。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)