中國樓市的雙重問題

如果你最近沒有去看上海著名的天際線，那就再看看吧，你很可能會大吃一驚。

黃浦江畔的浦東新區，自20世紀90年代開發以來拔地而起的高層建築群中，最近出現了一座新的摩天大樓。上海中心大廈計畫將於2014年竣工，這座外表覆蓋玻璃、螺旋式上升的大樓將高達632米，成為全城最高建築。

像這樣的工程已經成了中國經濟高速增長和日新月異的變化的縮影。從遠在中國西部的喀什到東南沿海的廣州，房地產也塑造了城市和地貌。在這個過程中，成千上萬座高樓大廈拔地而起，創造了數百萬個就業機會，許許多多的千萬富翁應運而生。

位於北京的調查公司龍洲經訊(GK Dragonomics)的分析師在最近的一篇報告中寫道，中國的國內生產總值中至少有10%直接來自建築業和房地產行業，如果把相關支持產業以及和購買住房相關的消費考慮進去的話，這個比例會更高。

他們還表示，從國際上來看，中國的建築業在全球鋼鐵需求的增長量中所佔比例超過了40%，在銅的需求增長量中則達到了10%。

如此看來，該行業的任何衰退跡象，都讓分析師、行業高管和政策制定者脊背發涼，也就不足為怪了。

「房地產行業是中國經濟的支柱產業，」澳新銀行(Australia & New Zealand Banking Group)駐香港的經濟學家劉利剛說。但他又說，房地產也是「中國經濟中最薄弱的一環」。

當前的問題是雙重的。自從2010年，中國政府通過強行提高房屋首付比例等手段，冷卻過熱的房地產市場，很多城市的房價都開始下跌。與此同時，很多分析師都擔心，近年來湧入房地產行業的大量投資，會讓開發商的資產變成空頭資產，而債主們則承擔著一些壞賬。

當然，在幅員遼闊的中國，各地情況不盡相同，有些地方形勢緊張，有些地方則供給過剩。地產服務公司高緯環球(Cushman & Wakefield)的中國董事總經理張良軍(Andy Zhang)說，在很多內地的一線城市，比如像北京和上海這樣的地方，購買一套普通住房的花費是一般家庭年收入的15到20倍。

中原地產(Centaline Property Agency)制定了一個跟蹤香港房價的指數，8月末，這個指數達到了有史以來的最高水平。

同樣，地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)7月發布的研究結果也顯示，北京和香港的寫字樓出租價格全世界最高，其中尤以香港中環地段為最。

CBRE中國區首席執行官克里斯·布魯克(Chris Brooke)說， 「在像北京這樣的城市，上海在一定程度上也是一樣，高質量的新樓盤供應仍然不足，終端用戶對商品房的需求依然強烈。」

2008年金融危機之後，中國政府採取了一系列措施來刺激經濟增長，引起了一陣投資熱潮。現在讓分析師感到擔心的正是那次投資熱潮遺留的影響。

低利息率、充足的銀行借貸和基礎設施投資讓中國度過了全球經濟的低迷期。但是，這些措施帶來了一個讓人難受的副作用：持續上漲的房價。結果，很多普通的中國老百姓都無力購買新的住房。這種情形讓一個對任何可能煽動社會不滿情緒的事情都高度敏感的政府感到擔心。

此外，分析師表示，許多動用了大量投資的建築項目，很大程度上都是面子工程，而不是為了獲得財政收益。

在過去兩年中，面對利率的不斷變化、供應量的增加和經濟的增速放緩，房價一直在上下波動。政策制定者不得不採取小心翼翼的平衡措施，讓房地產行業降溫，同時又不能導致其崩潰。

一方面，中國政府想預防又一個價格泡沫的產生，所以一直在堅持它於2010年實施的限制政策不放鬆。

從另一方面來說，降低的房價給開發商們帶來了麻煩。在2009年和2010年刺激投資時期，他們進行了過度的投資，投資對象通常是烏魯木齊、貴陽和鄂爾多斯等較小城市的辦公大樓和零售房產。中國的總體增長可能還不足以在這些地區創造足夠的需求。

高緯環球的張良軍說，「短期內，在二線和三線城市有很大的風險會出現供應過剩。」

信用評級機構標準普爾(Standard & Poor’s)在近期的報告中指出，中國房地產開發商「進入2012年，面臨著有史以來最高額的到期貸款，將在12個月內到期，以及償債能力的日益衰退」。報告還說，下滑的銷售額和棘手的再融資狀況，讓形勢更加困難，那些財力不夠雄厚的開發商從而面臨著違約的風險。

另外，在清華大學教授商貿課程的帕特里克·霍瓦內茨(Patrick Chovanec)說，對房地產的限制政策，只是讓購買者把注意力從少數一線城市轉移到了其他省份的城市。很多開發商都開始在農村地區修建奢華的公寓和別墅，這些房產都沒能滿足人們對普通住宅的需求。

霍瓦內茨說，這樣的資源不合理配置很難糾正，而且很有可能給中國經濟帶來更多的問題。他還表示，房地產行業是投資和借貸的主要動力，而後者又是經濟全面增長的支柱，所以，這個環節的薄弱可能會帶來麻煩。

然而，從長遠來看，還是有一些讓人樂觀的理由的。

首先，「中國文化中存在著對擁有房產的強烈需求，」世邦魏理仕的布魯克說，「這種東西你能看得見、摸得著，感覺很踏實。」

再者，中國城市化的快速發展，不斷把眾多來自經濟欠發達的農村的流動勞動力，以及外國投資者吸引到了深圳、北京和上海等城市。所以，從表面上看來，對便宜住宅和頂級商品項目的潛在需求量很大。

「城市化的潮流還要20到30年才會結束，」 高緯環球的張良軍說，「這是房地產市場信心的根本支柱。」

標準普爾說，它對房地產行業2012年的情況的預期開始變得「不那麼消極」了。「整體看來，這個行業的前景仍不明確，」標準普爾說，「但是，我們看到一些樂觀的因素開始出現。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)