中國房地產業利潤率下降

中國懷疑論者曾希望所有人都相信，到此時中國房地產市場應該已經崩盤了。那些沒聽信他們的投資者將為此感到慶幸。今年港股中收益最大的是中國內地地產股，回報率高達80%，而基準恆生指數年內漲幅僅為25%。

考慮到中國政府限制房地產價格的承諾並未發生改變，取得這麼高的回報率真了不起。另一方面，今年住房銷售額仍然增長了10%。住房單價直到最近才開始回落，比8月份的峰值下降了十分之一。即便如此，得益於房價下跌以及利率下調，11月的總銷售量同比躍升了30%。

銷售的增長有利於開發商降低庫存，但在價格上漲預期不強的情況下，除了實力最強的開發商之外，其他開發商都開始放量促銷。隨著價格狂漲勢頭的結束，不斷下降的利潤率及高槓桿率將使開發商們不得不面臨回報低於資金成本的窘境。巴克萊(Barclays)的數據顯示，目前開發商的債務股本比率已超過70%，短期債務自2006年以來增加了六倍。如此說來，地產開發商綠城集團今年被迫從其股東九龍倉(Wharf)募資50億港元就不足為奇了。

如此低的週期性回報率以及高槓桿率，意味著地產公司的估值開始顯得過高。市值最高的中國海外發展有限公司(China Overseas Land and Investment)等開發商的預期市盈率為12倍，這與14倍的行業長期平均市盈率相接近。然而投行傑富瑞(Jefferies)指出，該板塊報價相對淨資產價值的平均折扣率已經從48%的歷史平均值下降到35%。由於中國政府下決心解決收入不平等並支持可持續增長，房屋價格短期內不太可能出現上漲。中國地產開發商必須為此做出相應調整。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)