地產泡沫，終有破裂時(圖)

經過N輪的「房地產調控」後的輪番上漲，目前我國大城市的房價已實現「超英趕美」，並大步邁向「世界第一」。如果問過去十年最佳投資品是什麼，絕大多數人都會答是大城市的房子。然而，在將來的十年又或是更長的時期，相信歷史難以簡單重演了。

沒有真正經歷過房地產泡沫破裂切膚之痛的人，對房地產的投資機會，大多心存幻想。最近參加投資研討會，交流中有不少富人都提同一個問題：我現在手頭有幾套房，要拋嗎？我往往會反問：如果只作簡單的租金回報計算(不能作升值的前景預測)，您會繼續持有嗎？很遺憾，我得到的答案往往是，‘還是會升值的！」這就是一個悖論，明明是缺乏真實的回報，卻能預期它不斷增值。這就是一個「擊鼓傳花」的遊戲了，看誰是最後一個接棒的「傻瓜」而已了。

在此，我倒是希望分享一些來自於遠方的警示，以增加讀者對泡沫與代價的認識。

幾年前的引發世界性金融危機的美國地產泡沫中，我認識有幾套投資房的人不少，而在價格高峰期急流勇退的人是極個別，人性使然！大家可能認為美國的幾年前地產泡沫爆破是偶然，那麼，讓我們一起看看上世紀的世界各地的在不同時期地產泡沫的相同故事吧。

上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

佛羅里達州位於美國東南端，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於其他州，因此成為了理想的投資地。許多人來到這裡，迫不及待地購買房地產，令佛羅里達的地價開始升值。在1923—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人；地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了！」

好景不長，1926年佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

在亞洲，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。日元同時升值，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心，紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本地價市值總額竟相當於美國的4倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。工薪階層花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。銀行為順應潮流，推出了90年長的按揭貸款。出現了幾代人合力購房的新鮮事。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

20世紀90年代後期，東南亞金融危機直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中心區域每平方米房價高達十幾萬港元。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產，為了抓住機遇，即時是購買千萬以上的豪宅，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，還沒見過房子就草草決定購買。每逢新樓盤推出，排隊人群通宵達旦，排到前面的獲得顯示購房資格的「籌」，馬上可轉手賣幾十萬或幾百萬不等。買到房就好像是「發達」的代名詞。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。一夜之間，強勁的購買力消失得無影無蹤，每人好像都有幾套房急於出手。1998—2004年，香港樓價大幅下跌，著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的13萬港元每平方下跌到四五萬元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間裏，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

其實，上述地方的人都曾經信心滿滿地稱：我們這裡是只漲不跌的例外。結果，都被歷史證明了不是例外。現在，國內的人們又在說是例外。但歷史終將證明不會是例外。

各位是否覺得上面的故事似曾相識？上述故事中的各地投資者們的熱炒行動，我們當今不是隨處可見嗎？他們曾經的豪言，我們當今不是隨處可聞嗎？盲目追逐熱點，以追求短期收益最大化而投身泡沫之中投機，是投資理財套餐中最容易被摻入的、最凶險的一種「毒素」。

價格不斷上漲時，投資需求因資本逐利而被無限放大，再把泡沫進一步吹大，然而一旦轉勢，所有的投資需求會轉眼消失。溫故而知新，所有泡沫總有破滅的時候。結果都無一例外地使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。我們我們現在貌似「堅硬無比」的地產泡沫會例外嗎？我們現在的商品房價格之高已到了普通使用者幾代人努力才能勉強湊合的地步，看看古今中外的經驗，泡沫其實離爆破就不遠了。

而且，我們也看到了泡沫有破滅的跡象了。據報導，幾個月之間，被譽為「羊」、「煤」、「土」、「氣」的奇蹟之地的鄂爾多斯，房價已大幅下調，被稱為炒房團發源地的溫州，樓市也開始低迷不振。這是否會讓我們有了「一葉知秋」的感覺？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)