【看中國2013年07月04日訊】本週，中國房地產測評中心調研的「2013年度上半年中國開發商銷售TOP50排行榜」發布，新"國五條"並未阻礙房地產市場的回暖，房地產企業的業績表現搶眼。
萬科以830億元的銷售額名列榜首，同比增長了36.06%；恆大以729萬平方米的業績成為銷售面積冠軍，同比增長了15.71%。而作為領頭羊，兩者的銷售均價都有所提升，萬科上半年銷售均價11657元/平方米，同比上升了17.53%；恆大上半年均價6612元/平方米，同比上升了9.6%。提價成為今年top10們的主旋律。
而在香港上市的房企今年毫無懸念地成為贏家。2013年上半年TOP50榜單的上市開發商中，只有10個是在A股上市的企業，其餘都是在香港上市的內房股或者香港本土開發商，以及已經敲定了香港借殼對象的內地開發商。而去年TOP50中A股上市開發商的數量有15個，其中的蘇寧環球，中南建設等都被擠出今年的TOP50榜單；而港資房企如新世界中國、新鴻基地產等新進入前50強。
由於房地產始終是一個資本密集型的行業，而自2010年10月15日證監會通過官方網站發布了「暫停房地產企業重組申請」的新聞稿以來，A股地產再融資已暫停三年，而涉及房地產在A股的IPO、借殼、定增、非公開發行等均已經暫停。雖然內房企可以通過信託、基金、銀行等渠道融資，但是信託基金是他們最不願選擇的融資方式，成本高，週期長，單個項目為抵押物的信託通常整體成本約20%的年利率，做不好就要虧本。
而與此同時，香港卻成為內地房企最後的希望所在，只要擁有了一個香港的融資平臺，房企就像擁有了小叮噹的「任意門」，不必害怕國內的銀根緊縮與利率高企。
根據中國指數研究院的統計，2012年有20家海外上市房企發行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長了10.23%。這種態勢在2013年得到延續，截至今年5月初，已經有27家上市企業發債融資共計人民幣759億元，已超2012年全年發債融資規模的25%。
易居克而瑞研究中心研究總監薛建雄認為，境外借美元利率2個點起，而在中國借人民幣成本7個點起。所以開發商都拚命做大以求在香港上市，然後靠這個平臺才能借到便宜的海外資金。融資成本造成了今年上半年排行榜上內地上市開發商與香港上市開發商的此消彼長。
對於中小型企業來說，海外融資平臺令它們有了規模躍升的助力。曾經拿下北京廣渠門地王、以開發豪宅著稱的央企方興地產，2012年斥資約70億元拿地，2012年上半年通過銀行貸款及發債合計融資9.5億美元，其後在2012年11月又成功發行了年利率僅4.7%的5億美元低息債券，這令它不必像其他同行一樣在資金壓力下以價換量，而是抓住了上半年市場回暖的契機，排名從去年中國房企TOP100中的71名上升到今年的45名。
今年5-6月在上海、廣州、深圳耗資60億元拿地的佳兆業，今年初1-4月份前在香港市場通過發行年利率約13.5%的美元及人民幣債券，合計融資83億元。而且在搶地的同時，佳兆業1-4月的平均售價9209元/平方米，同比增長54%，這令它今年上半年銷售額同比增長了65%。
而對於第一梯隊的房企來說，境外發債平臺有助於它們降低融資成本，提升市場份額。
比如今年上半年業績增長最快的碧桂園，在1月通過出售年收益率為7.5%的10年期債券募集了7.5億美元資金，這比它1年多之前發發行9億美元的7年期債券時的收益率低了4.125個百分點。今年有糧在手的碧桂園開始了快速擴張，招攬了大量高級營銷人才，組建了內地房企中人數最多的董事會團隊。在營銷上不但進軍旅遊地產項目，而且開始在馬來西亞推出投資移民項目，上半年其銷售額同比增長了97%，在Top10門檻同比增幅達63%的情況下，其排名從去年的第11名增長至第7名。
2013年，借殼香港公司成功的萬科於3月7日完成首次境外美元債券定價，對外發行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率僅為2.625%。這創造了中國房企海外發債的最低利率記錄，而且標普還給予了萬科大中華區「cnA+」的評級，這也是迄今以來，中國境內房地產企業所獲得的最高信用等級。
6月28日，萬科總裁郁亮在西安公開表示，贊同高層的一系列金融整肅行動，認同中國經濟需要擠泡沫。他認為金融去槓桿首先就是收縮房地產信託等銀行表外業務，開發貸也會收緊，這對一些房地產公司影響較大。
由於具備了更多元化的融資平臺，郁亮甚至有底氣說，「我們對銀行始終不信任，所以盡量減少開發貸；另一方面，對企業來說，你手裡的現金越多越容易去融資」。
同樣是在6月28日，針對媒體有關房地產再融資及並購重組開閘的問題，證監會重申，將貫徹國務院有關房地產調控的規定，對違反國務院有關規定的房地產企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監會還稱，在對這類企業進行審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定。
由此可見，內地房企的A股融資之路繼續堵塞，而房地產信託會在「錢荒」背景下受到打擊，受制於融資渠道的中型房企會進一步被迫縮減擴張步伐。
在美元指數走強，日元對美元大幅貶值，對人民幣匯率也產生影響的背景下，如果人民幣出現貶值，將令內地中小房企的大量高息美元債務可能不堪本息償還的壓力。比如2011年，中資房企債券曾陷入無人問津的境地，有的債券價格甚至跌至面值的60%。而2012年旭輝房地產高達11%以上的高息美元債券甚至發行失敗。這會進一步造成中國房企「強者恆強」的勢頭。
這一點在今年上半年的TOP50排行榜上已有體現：在上榜企業的總銷售額中，全國TOP10企業市場份額為15.21%，與2012年全年相比，增加了2.45個百分點，約20.14%的市場份額集中在TOP20房企手中。而且房地產企業出現了強強聯合的勢頭，比如曾資金鏈告急的綠城中國藉助香港九龍倉的資金援手，連續兩年穩居房地產銷售top10之列；比如今年6月27日，曾經被視為第一梯隊中近乎勢均力敵競爭者的萬科與保利地產，在重慶合作競得商業地塊。
3年的房地產調控，房價仍處於上升軌道，但大中型房企卻順勢利用融資平臺優勢進行了市場洗牌。而當這些擁有融資「任意門」且佔據優勢市場份額的房企從單打獨鬥變成「強強聯合」時，期待宏觀調控政策對其施壓從而導致他們主動降價，無疑愈發像一個不可能的任務。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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