中國房價是如何漲起來的？

【看中國2013年08月02日訊】真正讓房地產業全國性急劇膨脹的原因就是1998年開始實行的房改。中國啟動房改之前，1995年的住房建設投資和1997年的房地產投資分別比上一年有所下降。

新建住宅面積也增長緩慢，其中1994年新建住宅面積為3.57億平方米，比1991年的1.93億平方米增加1.64億平方米；而1997年新建住宅面積僅為4.05億平方米，只比1994年增加0.48億平方米。

1998年7月，中國國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

1999年7月，財政部、國家稅務總局發出《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》，規定對個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。不久，就繼續出臺了更為優惠的政策刺激房地產市場。

1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部發出《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，為鼓勵個人換購住房，規定對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

1993年7月11日，一年定期存款利率調整為10.98%，之後就不斷降息。1996年5月1日調整為9.18%，但是不到三個月時間，就再次降息。1996年8月23日調整為7.47%。1997年10月23日，調整到5.67%。僅僅1998年這一年，就出現3次降息，直到2002年2月21日，利率降到1.98%。

1998年，央行進行三次降息，動作之所以這麼大，那是因為之前的1997年，一場席捲東南亞的金融危機讓中國的經濟蒙上了陰影。當時的情形就是，購買力銳減，房價暴跌，企業破產，樓盤爛尾等。

與此同時，當時的居民儲蓄高達5萬億。有一些觀點就認為，如果高儲蓄率這一隻「籠中老虎」釋放出來變成消費力，經濟復甦的問題就迎刃而解了。這些觀點認為，能夠讓老百姓大把掏錢的唯有房子，所以就要啟動房地產市場。因此，為了刺激房地產市場，不僅稅收上優惠，並且利率一降再降。

當一年利率降到1.98%，再加上徵收20%的利息稅，錢放到銀行裡的收益是少得可憐的。100元存放銀行裡，一年收益還不到16元。房改之後，人們要通過市場解決住房問題，再加上銀行利率這麼低，所以很多人把錢投入房地產市場。就這樣，房地產市場活躍起來了。

一些城市，2002年房價跌到最低位之後，就開始漲價。特別是在2004年以後，全國房價普遍上漲。2006年之後，很多三線城市以及縣城的房價都拚命上漲。

房改之後，造就了很多富豪。相關新聞報導，1998年，楊國強在廣州的碧桂園帝國開始建造。1999年廣州碧桂園開盤，當時市場上大部分都是毛坯房產品發售，廣州碧桂園首推了全現樓帶豪華裝修的花園洋房，且社區配套，園林綠化同期交付，這讓廣州人打破了春節不置業的傳統，3000套洋房別墅一個月內被搶購一空。

而在1998年，建築工起家的朱孟依合生創展在香港上市，每股發行價2.7元港幣，共發行2.5億股，籌得資金6.7億元港幣。眾多的地產財富神話在1998年開始紛紛上演。2003年福布斯「中國內地百名富豪榜」上，以房地產為主業的達40多人；前10大富豪中房地產商佔了6席。

王石川說：「任志強為何唸唸不忘1998年的房產政策呢？原因再簡單不過，因為那是一個饕餮時代的開始，從那時起他們開始了攫金之旅。」

儘管房改取消福利分房，推行房地產市場化，但是實際上，我們發現房地產市場並非由市場主導而是由政策主導。2003年8月12日，國務院下發《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發﹝2003﹞18號文），通知說房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，要堅持住房市場化的基本方向，發展住房信貸，強化管理服務。就這樣，政府干預市場就連綿不斷。

2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產市場，簡稱為「新八條」。

政府的調控並沒有讓房地產市場健康發展，反而導致房價上漲。有新聞報導，在上海，開盤前排隊，是隨處隨時可見的一道「景觀」。2004年寒冬11月，售價20000元一平方米的金外灘花園開盤，隊伍整整排了10天。

2005年3月初，金外灘花園門前再一次排起長隊，逶迤數百米。金外灘花園要到2年後才交房，房子遙遙無期，價格蒸蒸日上，但排隊的人仍然趨之若鶩。

1998年，地方政府的土地出讓收入為67億元，2003年增加到9100億元。國土資源部公布的《2009中國國土資源公報》顯示，2009年土地出讓總價款為15910億元，其中「招拍挂」出讓價款佔出讓總價款的94．9％。

中國指數研究院副院長陳晟接受CBN記者採訪時表示，按照公開數據，今年全國70個大中城市的土地出讓收入豐厚。其中，杭州市以創記錄的1200億元奪魁。1994年分稅制改革之後，土地收入已經成為地方財政的支撐。在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。同時，地方政府還從房地產獲得很多稅源。

葉檀在《中國房地產戰爭》一書中談論到：「統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅費收入佔到了房地產價格的將近30％∼40％左右。如果再加上佔房地產價格20％∼40％的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50％∼80％。而在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20％左右。」因此，房地產就成為地方政府重要收入來源。

其實，造成高房價的原因是多方面的。這和1994年的分稅制改革有直接有關係。按照分稅制改革方案，中央將稅收體制變為生產性的稅收體制，通過徵收增值稅，將75%的增值稅收歸中央，而地方只能獲得25%的收益。

中央政府負責國防、外交、轉移支付、戰略性開發等預算開支，而地方政府則負責提供普通教育、醫療等公共服務。當年的分稅制改革導致中央政府稅收比重過高，地方政府缺乏可持續發展的財政汲取能力。

這樣的分稅制改革，中央拿得太多了，地方拿得太少，但是地方政府要負責地方一切公共服務的開支。儘管我們可以批評地方政府的腐敗，但是再腐敗的地方政府，也要花錢投入到地方公共服務。地方稅收難以支持這樣開支，所以不得不把目光投向土地開發方面，導致土地價格不斷上漲。

寬鬆貨幣政策也是導致房價不斷上漲的原因。1990年，M2、M1和流通中現金的餘額分別為1.53萬億元、6950億元和2644億元，到了2007年則分別為40萬億元、15.2萬億元和3.1萬億元。再對比2009年6月末M2餘額為56.89萬億元；M1餘額為19.32萬億元；流通中現金餘額為3.36萬億元，19年間分別增長了37倍、27倍和13倍。

房地產市場供求矛盾還是很嚴重的，土地供應受到體制約束，所以土地供應量並沒有滿足市場的需求。要解決這個問題，就必須打破政府對土地的壟斷。如果私人可以賣地，就會和國有土地進行競爭，從而降低地價。

因此，要解決高房價問題，就必須從分稅制改革、約束貨幣發行量、土地體制的改革等方面入手。只有從體制解決供應量，房價才會下降。不管如何改革，政府應該尊重市場，不要過多干預市場。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)