烏蘭察布市規劃圖
【看中國2014年04月29日訊】人口流失嚴重、工業園區企業寥寥
同樣是短短時間內建造起來的新區，同樣是空蕩無人的街道，同樣是樓盤林立卻罕有人跡——內蒙古烏蘭察布市市政府所在地集寧新區正成為內蒙古草原上第二個與鄂爾多斯(7.41, -0.15, -1.98%)康巴什新區類似的「鬼城」。
近日，《中國經營報》記者在集寧新區調查發現，這個面積已經大大超過老城區的新城區，到處是房地產項目，塔吊林立，儼然一片繁忙的工地。但是這些樓盤目前建設幾乎都處於停滯狀態，售樓部幾乎無人問津。
除了市政府附近的兩條街道，在集寧新區寬闊的大街上，除了偶有車輛經過外，罕有人跡。到了晚上則是漆黑一片，宛如一座「鬼城」。
統計數據顯示，「十二五」以來的三年間，烏蘭察布市累計建成商品房面積610萬平方米、5.6萬套，超過「十一五」總和的4倍。而其中商品房建設的主戰場便是集寧新區。而同期，烏蘭察布市的人口則呈現流出狀態，其戶籍人口數比常住人口數要多出70萬。
而今，房地產被套牢，經濟增長嚴重依賴房地產的烏蘭察布集寧新區正深陷房地產泥潭，成為內蒙古草原上一座新「鬼城」。
「空城」套牢開發商
4月23日下午6點左右，集寧新區，烏蘭察布市政府附近的兩條街道上，經歷短暫的車流後，很快恢復了寂靜。除了建成較早的市政府附近區域，在數十平方公里的集寧新區範圍內，偶有車輛經過外，罕有人跡。
整個新區的樓盤建設幾乎已經停滯，只剩下高大塔吊林立，像是整座新區被按下暫停鍵一樣。
內蒙古坤和地產是烏蘭察布市城投公司下設的國有房地產公司，其在集寧新區開發的一個名為濱河小區的樓盤，樓體已經竣工，但是卻沒有建築工人在繼續施工。在售房部，《中國經營報》記者看到幾個置業顧問百無聊賴地拿著手機，登記簿上顯示的看房人也寥寥無幾。
集寧新區保障性住房建設也面臨停滯。一處總計7937套、名為章蓋營的安居工程也已停工。
同樣是由坤和地產承建的新時代嘉園是由公務員集資建設而成的樓盤。在集寧新區，類似的小區還有很多，如警苑小區、電力小區等。這些小區建設房屋數量巨大。以警苑小區為例，該小區由18棟22層至26層高層住宅組成。現場一位施工人員告訴記者，按照一梯四戶計算，該小區約有上千套房子。
烏蘭察布所轄11個旗縣中有8個屬於國家級貧困縣(旗)。其中市府所在地集寧區人口僅有37萬，外來人口極少。但是房子卻在近幾年「瘋狂生長」。
當地《烏蘭察布日報》的報導顯示，「十二五」以來的三年間，烏蘭察布市累計建成商品房面積610萬平方米、5.6萬套，超過「十一五」總和的4倍。而其中商品房建設的主戰場便是集寧新區。
大規模的房地產開發和建設，並未吸引人口聚集。根據2011年、2012年、2013年烏蘭察布市的統計公報，該市無論常住人口還是戶籍人口，都呈現下降的趨勢，不僅如此，其戶籍人口多於常住人口70多萬，這說明大量人口外流。
數據顯示，烏蘭察布市2011年年末全市常住人口213.46萬人，戶籍人口288.77萬人；2012年年末全市常住人口212.94萬人，戶籍人口286.97萬人；2013年年末全市常住人口212.3萬人，戶籍人口283.27萬人。
當地人稱，到了晚上，集寧新區95%的房子都是黑燈瞎火。即便白天，除了市政府和附近幾個市政府機構門前有車輛往來外，路上冷冷清清，安靜的出奇。
一位做市政工程的商人告訴記者，剛開始地產商還都信心滿滿，但沒想到地產業形勢急轉直下，許多地產商都被套牢。如今集寧新區大部分地產項目已經停滯。
集寧新區房地產被套牢，也顯現出一系列問題。2013年底，工人每天在烏蘭察布的工錢能夠拿到150元左右，而過完年再來烏蘭察布，每天只要幾十元了。
許多建築單位成為房地產開發商的債主，而許多民工與建築商的勞資關係惡化。
在2014年春節將至時，烏蘭察布市勞動保障監察支隊不得不加班處理各種拖欠薪資案件，官方通報稱共處理58起，為1726人發放拖欠工資1590.78萬元。另向公安部門移交惡意欠薪和逃逸案件2起，涉案金額98.4萬元，涉及人數57人。
財政嚴重依賴房地產
在集寧政府多位體制內官員看來，當下集寧新區的發展與鄂爾多斯頗有很多相似之處：同樣是大搞新區和房地產建設，又同樣深陷房地產泥潭。而耐人尋味的是，烏蘭察布市委書記王學豐即是從鄂爾多斯東勝區委書記上調至烏蘭察布的。一位工程承包商評價，王學豐的施政思路從鄂爾多斯到烏蘭察布，一脈相承。
王學豐到任烏蘭察布市之前，烏蘭察布集寧區已經規劃了新城區，但其規劃範圍僅限於市政府周邊幾條街道。王學豐到任烏蘭察布市委書記之後，將新區進行了「升級」。從規模上已經超過了現有的集寧老城區。
公開資料顯示，2003年，烏蘭察布對城市規劃進行了修編。城市用地規模達50平方公里，其中舊城區27平方公里，新城區(集寧新區)18.3平方公里。而據當地媒體報導，到目前，烏蘭察布市中心城區規劃控製麵積達到350平方公里，其中城市區144平方公里，產業區206平方公里，建成區面積擴展到68平方公里。力爭到「十二五」期末，中心城區達到建成區80平方公里、60萬人口，初步建成區域性中心城市。
也即是說，除了老城區27平方公裡面積，目前新城區(集寧新區)面積已經大大超過老城區面積，達到40平方公里，而再過兩年，到「十二五」期末，集寧新區面積將達到53平方公里，幾乎是老城區面積的兩倍。
規劃建設如此大規模的新城，靠什麼產業來支撐？
什麼是烏蘭察布的支柱產業？對於記者這個問題，一位開出租車的50歲的「本地通」想了想，回答是「土豆」。
但真正為烏蘭察布財政收入做出貢獻的還是電力等能源行業和房地產、建築行業。
《集寧區2013年財政預算執行情況分析》顯示，2013年，集寧區電業、房地產和建安業是該區稅收最大的三個行業。然而，電力等能源行業並不是勞動力密集型產業，儘管能產生大量的稅收，卻不能解決多少就業問題。
與集寧新區相鄰的現代物流園區和察哈爾工業園區被寄望以產業帶動新區建設，但事實上近年來這兩個園區並沒有為當地經濟做出太多貢獻，地產項目反倒是在工業園區增多了。
汽貿城與集寧皮革城、集寧古城等項目共同構成了集寧現代物流園區，但是記者在走訪中卻發現這裡工業項目中卻有不少地產項目。
以位於現代物流園區2號地塊的鈞傑世貿廣場為例，該項目由內蒙古巨欣房地產開發公司開發。項目建築面積21萬平方米，總投資約8億元。既有汽車配件、銷售和4S店等項目，也有服裝批發城、鈞傑國際酒店、高檔公寓、寫字樓以及步行街等純粹的商業地產。
2013年8月8日，集寧區統計局在經過調查後發表了題為《我區物流產業形勢不容樂觀》的報告，集寧區物流企業及個體約130多家，其中企業約40家。這些物流企業在過去的一年裡均出現了20%至50%的業務下降，運費急劇下降，已經逼近十年前的水平，連司機都雇不起，只能實現家庭運輸。
察哈爾工業園區是烏蘭察布唯一的一個省級工業園區。然而記者在這個工業園區內卻難以看到幾家企業。
一個名為內蒙古甘露神食品的企業，將廠址所在地建設成為一處住宅小區，並開始對外銷售。對面的一家複合肥廠也面臨倒閉的風險。另有一個草原媽媽食品公司已經倒閉，它旁邊西側正在建造一個名為加州華庭的洋房社區。
烏蘭察布市經信委一位官員告訴記者，整個集寧區能算得上是大型企業的，只有兩家。
「沒有工業企業，農牧也不行，環保限制的又死，我們不發展房地產，發展什麼？」一位長期負責招商工作的人士告訴記者。
在產業發展面臨困境的情況下，集寧區將目光投向了房地產。《集寧區2013年全區財政預算執行情況》也提到：收入增長缺乏活力，對傳統行業尤其是房地產業存在嚴重依賴。
2013年1~12月集寧區房地產業營業稅累計入庫39899萬元。其總額已經超過了烏蘭察布電業局全年增值稅26160.3萬元。不僅如此，當年該區建築業營業稅累計入庫10663萬元，地稅分局建築業營業稅累計入庫8766萬元，另外契稅累計入庫9197萬元。
在集寧區，2013年僅房地產營業稅和建築業營業稅以及契稅三項總共68525萬元，佔其財政總收入245934萬元的四分之一以上。
土地違規
下半截石頭塊，上半截土坯牆，是集寧區馬蓮渠鄉小賁紅村許多村民建造房屋的材料。這個村莊將近2000人，全村約有上萬畝土地，如今全部成為了烏蘭察布新區用地。
其中的一小部分土地上，建造了一座形似故宮、使用了大量大理石建造的建築群。這就是集寧區黨政機關辦公大樓。2014年3月28日，國土部認定該建築違法佔地，向內蒙古自治區下達了國土督察限期整改書。記者見到的這份督察通報稱，國土資源部北京局於2013年11月在督察中發現集寧區存在嚴重的土地違規問題。
在內蒙古批轉給內蒙古自治區發改委的《同意集寧區黨政機關辦公樓項目立項的批復》中要求，「工程總投資要控制在1.05億元以內」；「資金來源由集寧區原辦公大樓拍賣和自籌解決」。
但是烏蘭察布市住建委康煥忠科長曾對外界表示，該建築造價3.9億元，「這只是土建工程，不包括裝修等費用」。業內人士估算，將建築成本、裝修成本、場地平整綠化等10項成本考慮進去，總金額將不少於7.8億元。
除了辦公樓所佔的417畝土地外，2011年集寧區違規建設集寧物流園區，違規佔地7800畝，其中耕地1036畝。補償標準為1萬元/畝，遠低於自治區每畝地2.47萬~2.71萬元的標準。
國土部在督察通報中稱集寧區給農民的補償遠低於自治區每畝土地規定的價格。記者走訪了多個村莊，對於土地補償款回答的數字大同小異。集寧區白海子鎮鄧四村一位村民說，2011年至今，領到的征地款從3000元到1萬元不等。也就是最近的賣地過程中獲得了1萬元/畝的價格。
馬蓮渠鄉李家村一位村民告訴記者，他們每月273元的失地補貼僅發放了11個月的，至今仍未正常發放；鄧四村多位村民也有同樣遭遇。旁邊的二崬村民告訴記者，2013年僅發放了6個月的失地補貼。
集寧區馬蓮渠鄉政府鄉長藍建業告訴記者，給農民的失地補貼之所以沒有按時足月發放，是因為「財政沒錢」。
鄧四村另外一位不願具名的村民告訴記者，全村還有120畝的集體土地，被徵收後全村村民卻沒有獲得任何土地收益。而即便是征地協議，也是很不規範，記者見到的一份征地協議書，上邊只有村民單方的簽字和手印，而征地方處一片空白。
集寧區在整改報告中提及，要將違規徵收的土地退還給農民。但是記者在李家村瞭解到，村民們對此並不知情。
在這份整改文件中還提到，要對現代物流園區管委會和馬蓮渠鄉政府相關負責人依法依紀做出處理，但是記者在馬蓮渠鄉和現代物流園區瞭解到，並沒有一個人因此而被處理。一位官員頗覺委屈，他告訴記者，這些土地徵收都是區裡和市裡的決策，他們只是執行者。
整改文件還提及，對退還土地重新徵收時，將按照新公布的征地補償標準補齊差額部分。但是這份整改文件還提及，包括土地補償費、社保資金、失地補貼三項費用合計為26027元/畝，已經超過該區域片綜合地價24437元/畝。「綜合考慮征地安置補償總費用、地方財力和穩定因素不再予以補差。」
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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