乌兰察布市规划图
【看中国2014年04月29日讯】人口流失严重、工业园区企业寥寥
同样是短短时间内建造起来的新区，同样是空荡无人的街道，同样是楼盘林立却罕有人迹——内蒙古乌兰察布市市政府所在地集宁新区正成为内蒙古草原上第二个与鄂尔多斯(7.41, -0.15, -1.98%)康巴什新区类似的“鬼城”。
近日，《中国经营报》记者在集宁新区调查发现，这个面积已经大大超过老城区的新城区，到处是房地产项目，塔吊林立，俨然一片繁忙的工地。但是这些楼盘目前建设几乎都处于停滞状态，售楼部几乎无人问津。
除了市政府附近的两条街道，在集宁新区宽阔的大街上，除了偶有车辆经过外，罕有人迹。到了晚上则是漆黑一片，宛如一座“鬼城”。
统计数据显示，“十二五”以来的三年间，乌兰察布市累计建成商品房面积610万平方米、5.6万套，超过“十一五”总和的4倍。而其中商品房建设的主战场便是集宁新区。而同期，乌兰察布市的人口则呈现流出状态，其户籍人口数比常住人口数要多出70万。
而今，房地产被套牢，经济增长严重依赖房地产的乌兰察布集宁新区正深陷房地产泥潭，成为内蒙古草原上一座新“鬼城”。
“空城”套牢开发商
4月23日下午6点左右，集宁新区，乌兰察布市政府附近的两条街道上，经历短暂的车流后，很快恢复了寂静。除了建成较早的市政府附近区域，在数十平方公里的集宁新区范围内，偶有车辆经过外，罕有人迹。
整个新区的楼盘建设几乎已经停滞，只剩下高大塔吊林立，像是整座新区被按下暂停键一样。
内蒙古坤和地产是乌兰察布市城投公司下设的国有房地产公司，其在集宁新区开发的一个名为滨河小区的楼盘，楼体已经竣工，但是却没有建筑工人在继续施工。在售房部，《中国经营报》记者看到几个置业顾问百无聊赖地拿着手机，登记簿上显示的看房人也寥寥无几。
集宁新区保障性住房建设也面临停滞。一处总计7937套、名为章盖营的安居工程也已停工。
同样是由坤和地产承建的新时代嘉园是由公务员集资建设而成的楼盘。在集宁新区，类似的小区还有很多，如警苑小区、电力小区等。这些小区建设房屋数量巨大。以警苑小区为例，该小区由18栋22层至26层高层住宅组成。现场一位施工人员告诉记者，按照一梯四户计算，该小区约有上千套房子。
乌兰察布所辖11个旗县中有8个属于国家级贫困县(旗)。其中市府所在地集宁区人口仅有37万，外来人口极少。但是房子却在近几年“疯狂生长”。
当地《乌兰察布日报》的报道显示，“十二五”以来的三年间，乌兰察布市累计建成商品房面积610万平方米、5.6万套，超过“十一五”总和的4倍。而其中商品房建设的主战场便是集宁新区。
大规模的房地产开发和建设，并未吸引人口聚集。根据2011年、2012年、2013年乌兰察布市的统计公报，该市无论常住人口还是户籍人口，都呈现下降的趋势，不仅如此，其户籍人口多于常住人口70多万，这说明大量人口外流。
数据显示，乌兰察布市2011年年末全市常住人口213.46万人，户籍人口288.77万人；2012年年末全市常住人口212.94万人，户籍人口286.97万人；2013年年末全市常住人口212.3万人，户籍人口283.27万人。
当地人称，到了晚上，集宁新区95%的房子都是黑灯瞎火。即便白天，除了市政府和附近几个市政府机构门前有车辆往来外，路上冷冷清清，安静的出奇。
一位做市政工程的商人告诉记者，刚开始地产商还都信心满满，但没想到地产业形势急转直下，许多地产商都被套牢。如今集宁新区大部分地产项目已经停滞。
集宁新区房地产被套牢，也显现出一系列问题。2013年底，工人每天在乌兰察布的工钱能够拿到150元左右，而过完年再来乌兰察布，每天只要几十元了。
许多建筑单位成为房地产开发商的债主，而许多民工与建筑商的劳资关系恶化。
在2014年春节将至时，乌兰察布市劳动保障监察支队不得不加班处理各种拖欠薪资案件，官方通报称共处理58起，为1726人发放拖欠工资1590.78万元。另向公安部门移交恶意欠薪和逃逸案件2起，涉案金额98.4万元，涉及人数57人。
财政严重依赖房地产
在集宁政府多位体制内官员看来，当下集宁新区的发展与鄂尔多斯颇有很多相似之处：同样是大搞新区和房地产建设，又同样深陷房地产泥潭。而耐人寻味的是，乌兰察布市委书记王学丰即是从鄂尔多斯东胜区委书记上调至乌兰察布的。一位工程承包商评价，王学丰的施政思路从鄂尔多斯到乌兰察布，一脉相承。
王学丰到任乌兰察布市之前，乌兰察布集宁区已经规划了新城区，但其规划范围仅限于市政府周边几条街道。王学丰到任乌兰察布市委书记之后，将新区进行了“升级”。从规模上已经超过了现有的集宁老城区。
公开资料显示，2003年，乌兰察布对城市规划进行了修编。城市用地规模达50平方公里，其中旧城区27平方公里，新城区(集宁新区)18.3平方公里。而据当地媒体报道，到目前，乌兰察布市中心城区规划控制面积达到350平方公里，其中城市区144平方公里，产业区206平方公里，建成区面积扩展到68平方公里。力争到“十二五”期末，中心城区达到建成区80平方公里、60万人口，初步建成区域性中心城市。
也即是说，除了老城区27平方公里面积，目前新城区(集宁新区)面积已经大大超过老城区面积，达到40平方公里，而再过两年，到“十二五”期末，集宁新区面积将达到53平方公里，几乎是老城区面积的两倍。
规划建设如此大规模的新城，靠什么产业来支撑？
什么是乌兰察布的支柱产业？对于记者这个问题，一位开出租车的50岁的“本地通”想了想，回答是“土豆”。
但真正为乌兰察布财政收入做出贡献的还是电力等能源行业和房地产、建筑行业。
《集宁区2013年财政预算执行情况分析》显示，2013年，集宁区电业、房地产和建安业是该区税收最大的三个行业。然而，电力等能源行业并不是劳动力密集型产业，尽管能产生大量的税收，却不能解决多少就业问题。
与集宁新区相邻的现代物流园区和察哈尔工业园区被寄望以产业带动新区建设，但事实上近年来这两个园区并没有为当地经济做出太多贡献，地产项目反倒是在工业园区增多了。
汽贸城与集宁皮革城、集宁古城等项目共同构成了集宁现代物流园区，但是记者在走访中却发现这里工业项目中却有不少地产项目。
以位于现代物流园区2号地块的钧杰世贸广场为例，该项目由内蒙古巨欣房地产开发公司开发。项目建筑面积21万平方米，总投资约8亿元。既有汽车配件、销售和4S店等项目，也有服装批发城、钧杰国际酒店、高档公寓、写字楼以及步行街等纯粹的商业地产。
2013年8月8日，集宁区统计局在经过调查后发表了题为《我区物流产业形势不容乐观》的报告，集宁区物流企业及个体约130多家，其中企业约40家。这些物流企业在过去的一年里均出现了20%至50%的业务下降，运费急剧下降，已经逼近十年前的水平，连司机都雇不起，只能实现家庭运输。
察哈尔工业园区是乌兰察布唯一的一个省级工业园区。然而记者在这个工业园区内却难以看到几家企业。
一个名为内蒙古甘露神食品的企业，将厂址所在地建设成为一处住宅小区，并开始对外销售。对面的一家复合肥厂也面临倒闭的风险。另有一个草原妈妈食品公司已经倒闭，它旁边西侧正在建造一个名为加州华庭的洋房社区。
乌兰察布市经信委一位官员告诉记者，整个集宁区能算得上是大型企业的，只有两家。
“没有工业企业，农牧也不行，环保限制的又死，我们不发展房地产，发展什么？”一位长期负责招商工作的人士告诉记者。
在产业发展面临困境的情况下，集宁区将目光投向了房地产。《集宁区2013年全区财政预算执行情况》也提到：收入增长缺乏活力，对传统行业尤其是房地产业存在严重依赖。
2013年1~12月集宁区房地产业营业税累计入库39899万元。其总额已经超过了乌兰察布电业局全年增值税26160.3万元。不仅如此，当年该区建筑业营业税累计入库10663万元，地税分局建筑业营业税累计入库8766万元，另外契税累计入库9197万元。
在集宁区，2013年仅房地产营业税和建筑业营业税以及契税三项总共68525万元，占其财政总收入245934万元的四分之一以上。
土地违规
下半截石头块，上半截土坯墙，是集宁区马莲渠乡小贲红村许多村民建造房屋的材料。这个村庄将近2000人，全村约有上万亩土地，如今全部成为了乌兰察布新区用地。
其中的一小部分土地上，建造了一座形似故宫、使用了大量大理石建造的建筑群。这就是集宁区党政机关办公大楼。2014年3月28日，国土部认定该建筑违法占地，向内蒙古自治区下达了国土督察限期整改书。记者见到的这份督察通报称，国土资源部北京局于2013年11月在督察中发现集宁区存在严重的土地违规问题。
在内蒙古批转给内蒙古自治区发改委的《同意集宁区党政机关办公楼项目立项的批复》中要求，“工程总投资要控制在1.05亿元以内”；“资金来源由集宁区原办公大楼拍卖和自筹解决”。
但是乌兰察布市住建委康焕忠科长曾对外界表示，该建筑造价3.9亿元，“这只是土建工程，不包括装修等费用”。业内人士估算，将建筑成本、装修成本、场地平整绿化等10项成本考虑进去，总金额将不少于7.8亿元。
除了办公楼所占的417亩土地外，2011年集宁区违规建设集宁物流园区，违规占地7800亩，其中耕地1036亩。补偿标准为1万元/亩，远低于自治区每亩地2.47万~2.71万元的标准。
国土部在督察通报中称集宁区给农民的补偿远低于自治区每亩土地规定的价格。记者走访了多个村庄，对于土地补偿款回答的数字大同小异。集宁区白海子镇邓四村一位村民说，2011年至今，领到的征地款从3000元到1万元不等。也就是最近的卖地过程中获得了1万元/亩的价格。
马莲渠乡李家村一位村民告诉记者，他们每月273元的失地补贴仅发放了11个月的，至今仍未正常发放；邓四村多位村民也有同样遭遇。旁边的二岽村民告诉记者，2013年仅发放了6个月的失地补贴。
集宁区马莲渠乡政府乡长蓝建业告诉记者，给农民的失地补贴之所以没有按时足月发放，是因为“财政没钱”。
邓四村另外一位不愿具名的村民告诉记者，全村还有120亩的集体土地，被征收后全村村民却没有获得任何土地收益。而即便是征地协议，也是很不规范，记者见到的一份征地协议书，上边只有村民单方的签字和手印，而征地方处一片空白。
集宁区在整改报告中提及，要将违规征收的土地退还给农民。但是记者在李家村了解到，村民们对此并不知情。
在这份整改文件中还提到，要对现代物流园区管委会和马莲渠乡政府相关负责人依法依纪做出处理，但是记者在马莲渠乡和现代物流园区了解到，并没有一个人因此而被处理。一位官员颇觉委屈，他告诉记者，这些土地征收都是区里和市里的决策，他们只是执行者。
整改文件还提及，对退还土地重新征收时，将按照新公布的征地补偿标准补齐差额部分。但是这份整改文件还提及，包括土地补偿费、社保资金、失地补贴三项费用合计为26027元/亩，已经超过该区域片综合地价24437元/亩。“综合考虑征地安置补偿总费用、地方财力和稳定因素不再予以补差。”
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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