10億平米：中國住房空置率到底有多高？

【看中國2015年05月02日訊】作為衡量樓市泡沫的重要指標，中國住房空置率到底有多高？

IMF連續關注中國住房空置率再度觸動了房地產市場的敏感神經。近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF 2015春季年會期間表示，「目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。」隨後，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，「中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。」

空置率高低之爭難休

IMF提供的「10億平方米」的空置面積數據，其準確性如何？有關方面說法不一。

西南財經大學去年年中發布的一份關於城鎮住房空置率的調研報告提出，中國有大量城鎮住房處於閑置狀態。2013年全國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。中國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。

不過，以中國房協副會長任志強等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為，1998年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此「絕不可能有5000萬套或更多空置」，中國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。

疑問在於：這麼高的空置率，為何在建樓房仍舊那麼多？難道開發商不知道這些情況？

杭州一家本土房企負責人認為，單純說空置率意義不大，關鍵要看城市之間、區域內部的商品房供需是否平衡，「房屋空置有多種情況，也和觀察者所處時間節點、出發點有很大關係。除開一些激進的冒險者，多數開發商都對市場做過細緻調研，不會閉著眼睛往火坑裡跳」。

某些城市「造城」過度

事實上，萬科、雅居樂等大型房企高管向記者證實，目前其開發的中高端樓盤空置率「相對較高」，「尤以三四線城市和一些北方城市為甚」，鄂爾多斯（樓盤）、惠州（樓盤）、常州（樓盤）等三四線城市的新區人煙稀少。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。

即使是在樓市火爆的上海（樓盤），已交付使用4年的青浦區某高端樓盤，其空置率也高達20%。有媒體記者隨機走訪的幾個市內及郊區的樓盤發現，剛需住房的入住率一般在80%－90%以上；而位於市中心區的中高端樓盤、郊區別墅區的空置率普遍較高。

空置率說明瞭什麼？不妨先看一下歐美國家的數據。據上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007－2008年，租房空置率最高時候也就只達到10.7%的水平，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

顯然，一些城市的空置率是高於國際平均水平的。IMF給中國樓市的分析就是：2014年以前開工建設率太高，房地產開工率遠高於銷售率。

空置率統計在中國仍屬空白

作為經常被用來評價樓市「健康程度」的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。自去年初以來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及，其中數據的出處不一，從「數燈法」到大數據估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認可，關鍵問題是數據缺乏權威性。

但對於這個重要指標，「相關部門」對其的統計上仍是一片空白。公開信息顯示，上世紀90年代中後期，「相關部門」就引入了「空置面積」的統計指標，2003年有關部門承諾「改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系」。2010年，統計部門再次明確「研究建立空置住房調查辦法」。但截至目前，未見到公布相關進展。而住建部門相關人士則表示，關於空置率，目前「沒有準確的官方定義」。

對此，中國國家統計局新聞發言人盛來運表示，從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。「未來寄望於不動產登記制度的實施。」

空置率是一個很難準確統計的變數，很難有一個標準去界定達到什麼樣的狀態就算空置，即使理論上有，在實踐中也很難去操作。不過，核心話題是，大家熱議空置率，實際是對樓市走勢以及風險的關注。當下，由於基礎數據缺乏，特別是房屋底數不清以及看多看空樓市的博弈輿論，導致空置率成為表徵中國樓市泡沫的極富彈性的指標。

另外，早在2014年年中，中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)的報告就曾經給出過一個中國住房空置率的答案：「2013年中國城鎮地區整體住房空置率超過20%，較2011年提高1.8個百分點；房價下行趨勢已定，住房市場的寒冬即將到來……」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)