經濟學者：中國房地產市場退燒了嗎？(圖)

中國房地產市場退燒了嗎？(網站截屏)

【看中國2016年10月28日訊】中國官方統計數據顯示，10月份中國主要城市的房價開始回落，顯示政府給房地產市場降溫的措施似乎正在發揮作用。今年1至8月，中國一些城市的房價上漲了30%以上，出現了繼2015年中國全民炒股後，2016年全民炒房的景象。中國富豪、房地產大亨王健林曾對CNN表示，中國房地產是「史上最大的泡沫」。有經濟人士擔心，中國房地產泡沫一旦戳破，其對中國經濟的破壞程度將遠遠超過股市崩盤。中共政府給房地產市場降溫的舉措是否真的發揮了作用，房地產市場的泡沫有沒有最終被戳破的可能？

加圖研究蘇客座研究員夏業良說，政府管控房價、打壓房價已經不是第一次了。中國的房地產出現泡沫的主要原因就是政府。中國的房地產並不是真正的房地產市場，因為土地的供給是由國家掌控的，不是自由交易。每一輪房價的漲跌都與政府有密切聯繫。

中國社會經濟學者何清漣說，房地產市場並沒有真正降溫。中央政府不斷讓央行發放貨幣，去年將近12萬億新增貨幣有95%都進入了房地產市場。今年的新增貨幣不會少於去年。最近要打壓房地產的一個原因可能是政府覺得房地產蓄水池已經太滿了，一旦潰決會影響中國經濟。因此政府推行再轉股，想把貨幣引往股市。

夏業良說，中國經濟增長乏力，出口銳減，外匯儲備、資本外逃現象嚴重。在這種情況下，政府希望製造經濟熱點，但股市一蹶不振，所以就把房市作為重點。在冷卻蕭條的時候政府想辦法托市，而房價炒起來政府又開始打壓。這樣一冷一熱讓百姓也搞不清楚狀況。現在百姓覺得這是一個好機會進行投資。

何清漣認為，此次房地產火爆的主要考量是為了救銀行，因為銀行現在壞賬率增高。夏業良說，政府主要考慮的是自己的利益，房地產開發商的利益在其次。中國近幾十年來房產開發商自有資金比例很低，大部分都是空手套白狼。因此一旦房地產企業破產，銀行也會出現大量壞賬，甚至破產。國家一定不希望國有銀行破產，但一方面又在打壓房價。在這種情況下，可能會採取鼓勵兼併的方式，讓那些有國有企業控股背景的大房地產企業去收購瀕臨倒閉的企業，這也是達到國有化目標的一個手段。

何清漣說，從居住功能考慮，中國城市居民已經不需要買房了。現在購房主要是因為把房子作為投資品。由於中國房價飛漲，大家都認為錢會貶值，所以就儲備美元、儲備房地產。在全球化浪潮下，中國經濟的效益會影響全世界，也會再反饋回來。

夏業良說，中國很多大中城市的房屋居住情況有嚴重的結構性短缺。富人手中有很多套房，工薪階層很多買不起房。因此「剛需」是一個很嚴重的、亟需解決的問題。很多家庭湧向國外買房也是因為性價比要比國內高很多。

何清漣說，按照世界房地產規律，沒有任何一個國家在房地產投資佔GDP 6%以上的情況下，房地產泡沫還不破滅。2008年美國房地產佔GDP才6.8%，中國現在已超過14%。中國的特殊之處就在於它是在政府管控下的半市場經濟，政府可以管住資金閘門。

夏業良說，美國房地產市場的成熟期比較長，房產可以繼承，土地私有制，可以自由交易。中國是從1995年開始啟動房地產市場，中間有很長時間的實驗期，2004年才全面啟動，歷史比較短。美國的房屋自有率只有60%多，中國盲目追求房屋高自有率其實是因為居民的不安全感。這種現象的責任還是在於政府盲目干預市場。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)