以棚改的名義漲價去庫存：韭菜就這樣被割了…(圖)

【看中國2018年7月19日訊】7月10日，福建房企陽光城在上海佘山，開了上半年營銷總結會。

這又是一次「勝利的大會」。在新董事長朱榮斌帶領下，陽光城上半年賣得特別6——賣了660多億。這家房企成功逆襲，超越泰禾和旭輝，成了胡建地產商的領頭羊。

做小酒店發家的林騰蛟，在一任任職業董事長前仆後繼拋頭顱灑熱血的拚搏下，終於成了胡建之光。總結會獎罰分明。這屆北京和上海公司不行，胸口別著小紅花的，都是名不見經傳的後進城市。

有個城市讓人大跌眼鏡。那個城市在七十五年前，以一場大規模生產運動拯救了革命。七十五年後，這座城市又以一場運動，為當地房地產業續了一秒——延安，今年陽光城賣得最好的城市，是這個所謂的「革命聖地」。

延安樓市過去十幾年一直不溫不火。尤其是庫存巨大的新城，因為城投公司開發的樓盤滯銷，政府三年前還不得不強令公務員購買。

西北邊陲小城的這種平靜，被席捲中國半壁江山的棚改運動打破了。2017年，延安商品房均價4000元一平米，銷售額51億元。是2016年銷售額的1.3倍。

2018年，陽光城在延安賣的房子漲到8700塊錢一平米，老區人民排隊還買不到。困擾地產政府多年的樓市庫存，一夜間去化完畢。

昨天，國家統計局統計師說，一線城市價格穩定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。

在收割完一二三四五線人民的畢生積蓄後，我們完成了史無前例的房地產去庫存。

一

過去三年，棚改改變了中國樓市的歷史進程。

這個「棚」，其實是像形字。「木」為竹木，「朋」是朋友。這字講述七夕夜少男少女在竹木搭的棚下，偷聽牛郎織女互訴衷腸，同時也為愛鼓掌的故事。

很多為國去庫存的韭菜，就是在這樣的夜晚孕育的。

後來「棚」成了底層人民的家。1949年中共建政時，上海五分之一的人口住在棚戶區。當年的國民黨曾想阻止棚戶區蔓延，以有礙市容為由取締，遭到了激烈抵制。

1949年後，制度的「優越性」體現出來了。政府動員農民工返鄉；1958年，戶籍制度被強力推行，土地被收歸國有，人口的自由流動被禁止。棚戶區和民國時期的三大毒瘤——妓院、煙館、賭場一起，被我們「創造性」地解決了。

可是半個世紀後，棚戶區突然在中國三四線城市被大批量地發現……最先「發現」棚戶區的，是遼寧。

2004年底，某領導由河南調任遼寧。他走進撫順莫地棚戶區，發現居民窮得垃圾箱裡連一片菜葉都沒有。他痛下決心，把棚改列為遼寧省的一號工程。

撫順棚改此前進行了18年，成效甚微。原因就兩個字：沒錢。

領導的關懷解決了一切問題。國開行給撫順提供28億低息貸款——資源枯竭、人口外流的撫順，棚改自此加速了七十年。

四年後，佔撫順市城市人口五分之一的人，都從棚戶區，搬住進新房。

撫順棚改成功了，莫地成了撫順的特色景區。筆者的好朋友去撫順學雷鋒時，就去了莫地社區，觀摩棚改第一鍬土開挖的地方。

這鍬土挖下去，挖出了一個拉動中國樓市的新引擎。

2014年3月底，領導回到他曾挂帥的遼寧考察。他去了農業銀行，離開農行時，李總回過頭來，叮囑農行負責人，要求他加大對棚改的支持。全程陪同他考察的，還有他遼寧時的搭檔陳省長和央媽的周行長。

之後他又去了內蒙，鑽進赤峰棚戶區，看望困難群眾。幾天後的4月2日，國務院開了常務工作會——對於陷入低谷的中國樓市而言，這次會議有跨時代意義。

棚改被國家正式賦予至高無上的地位——既改善民生，又承載國家經濟穩增長的重任。

為支持棚改，遼寧陳省長進京履新住建部。國開行專門成立住宅金融事業部，這個副部級的部門有50人，專為棚改提供建設資金。人、財、事萬事具備，只待大幹一場。

一位地方城投公司朋友後來跟筆者說：「棚改顛覆了我們的經驗。我第一次知道購房需求也可以被生造出來。」 

二

在2014年推出棚改政策前，領導案頭最重要的工作之一，是樓市去庫存。

那一年年中，統計局的數據顯示，中國商品住房待售面積是5.6億平方米，是2012年庫存的2倍。按照每套面積100平米計算，當時的庫存是560萬套。

易居研究院監測，35個城市的新房去化週期為17.5個月，溫州新房去化週期達到47個月，貴陽、天津、西安、煙臺等城市，去化週期也長達三四年。

很多庫存都在新城裡。延安2012年就進行了一場創造需求的運動——削山建城。政府斥資千億，在黃土地上炸山填溝，他們削平30座山，在溝壑地帶建造了一個比老城大兩倍的新城。

這場需求創造得有點大。延安人民不願意遷到半山腰的新城，為鼓勵上山，政府動員政府部門、國企、公共機構先上山，甚至強制公務員去買房，幫政府去庫存。

那兩年，中國經濟彷彿到了明斯基時刻。

2013年6月，在央媽有意無意的驅動下，市場爆發了錢荒，上證指數砸到1849點。到了12月，第二次錢荒爆發，積重難返的產能過剩和虛高的房地產價格，讓國內外對宏觀經濟一片悲觀。

地產商更是驚弓之鳥。多個三、四線樓市接近停滯狀態，鬼城常州降價、鄂爾多斯降價、杭州降價……遍地是不絕於耳的降價潮。地產商們都在想方設法逃離延安這樣的三四線城市。

2014年年初，世聯老闆陳勁松做了一個著名預測。他說中國房地產的投資客將越來越少，三四線城市更沒有任何前途。未來中國661個城市，能稱得上地產商主戰場的城市只有50個;

當你落入一些沒有發展潛力的城市陷阱時，唯一辦法是迅速逃跑，這些城市它沒有市場。

地產商們紛紛宣布回歸一二線城市。愛馬仕哥為恆大制定出了「112戰略」，即重心向一二線核心城市傾斜；萬科郁亮當時也稱非省會城市因供給過多、需求不明朗，萬科將很少進入。

三四線之王碧桂園也搖擺過。他們在2015年成立一線事業部，直接負責人就是現在陽光城聯席董事長朱榮斌。朱榮斌帶著團隊在一線城市輾轉兩年，參加了五六十場土拍，一無所獲。

所有地產商都在一二線搶地，想要一張登上諾亞方舟的船票。

直到2014年4月國務院那個常務工作會議，一場人造的天量購房需求，即將顛覆中國樓市的地理版圖。

事實證明，沒有什麼危機是放水不能解決的。如果有，就多加幾個水龍頭，把水量翻番。

水很快就來了。2014年，央媽想出奇招——用一個PSL工具把錢印出來，通過國開行、農開行等金融機構，給地方政府發棚改貸款，每月幾百億幾百億地發。

有人估算這三年多，棚改投資規模超過了5萬億。5萬億的大水漫灌，將中國樓市水位迅速抬高。地方財政和扎根三四線的開發商們（主要是碧桂園），都迎來了春天。

胡同、平房、舊樓房……這些混糅的概念全部被裝進棚戶區的筐裡。過去三年，中國有1800萬戶「棚戶區」就這樣被推倒，八千萬「困難群眾」成了拆遷戶。

500多萬套商品房庫存，在這樣的天量人造需求和貨幣面前，很快就被消耗殆盡了。

連上市公司也開始積極囤積房產了。

深圳大學教授國世平說，很多三四線城市將原來五層高的房子拆掉，在原來的地方蓋25層以上的房子。

表面上看創造了很多需求，但未來房子數量又大大增加，這又在製造新的泡沫。 

三 

四年之後的2018年，在國家重要的政治、經濟工作會議上，我們再沒聽到過任何去庫存的聲音。

庫存已經被地方政府和房產商成功轉移到了二三四線的韭菜身上。

像老區延安，沉寂了好幾年的新城，被鑼鼓喧天的棚改打破了平靜。延安六年前就啟動了棚改。但和撫順最初一樣，沒錢，舉步維艱。直到2015年國家推出三年棚改計畫，加大貨幣化安置力度後，延安棚改按下了快進鍵。

2016年和2017年，延安棚改動遷人口分別為12萬和15萬。2018年，延安計畫拆遷21.5萬人。這意味著，近三年延安多出了48萬拆遷人口，是延安常住人口的五分之一。

延安樓市的棚改貨幣化成為了房地產業續命的一個縮影（圖片來源：Getty Images）

拆遷戶手裡，都拿著源自金融機構的棚改專項資金。

2016年，延安獲得國家開發銀行62億元棚改貸款，刷新了延安的棚改貸款額度記錄；

2017年，農發行延安市分行設立16億元的棚改項目貸款支持當地棚改；

2018年，建行延安分行融資7.1億元支持延安棚改……

一大波拆遷暴發戶誕生了。本來拆一套舊房，過幾年還一套新房，房價是起不來的。一旦變成貨幣補償，舊房還沒拆掉，錢就去了市場上買新房，這直接造成了存量稀缺，房價開始起飛了。

碧桂園、新城、陽光城等全國品牌房企陸續進場。伴隨著這些大玩家的入場，延安房價被他們一舉拉升至8000元了。

半個月前，陽光城在延安開了一個新盤，房價漲到8700一平米，還一房難求，比省會西安都搶手。

鏈家研究院數據顯示，2017年63%的土地成交在三四線城市——如果三四線房價不能暴漲，開發商哪會有那麼高的積極性拿地。

2017年中國房企銷售冠軍碧桂園的業績顯示，他們超過六成的銷售來自三四線城市。公司最大幾筆銷售來自鎮江、蘭州和瀋陽於洪。連瀋陽、鄂爾多斯和常州這些曾被扣上鬼城帽子的城市，房子也都不夠賣了。

那些央媽印出來的錢，最終還要以韭菜們去庫存的方式，又回到地方政府手中，我們就這樣為樓市續了一秒，製造了又一輪繁榮。

2017年5月，國務院又提出了新目標，要在2018年至2020年的新三年裡——再改造棚戶區1500萬套。之前的棚改已經解決了8000萬人的住房問題。按一套三口人算，1500萬套又將解決4500萬人的居住問題。1.2億人的住房問題，通過棚改，都將得到解決。

棚改還催生了三四線城市一批有錢有閑的人，促進了中國的消費升級。一批網際網路企業迅速崛起，小米賣手機，快手打發時間，拼多多3年IPO。

以棚改的名義漲價去庫存，同時拉動經濟，注定將成為世界經濟史上經典的案例——諾貝爾其實一直欠我們一個經濟學獎。

但政策來得快去得也快，這在中國很多行業裡不斷重複。7月12日，住建部召開媒體吹風會，稱：因地制宜地推進棚改貨幣化安置；庫存不足的城市，住房安置；庫存量較大的城市，繼續貨幣化安置。

過去三年的棚改運動，推動眾多三四線城市房價兩年內翻番。被拆遷戶、地方政府和開發商都是贏家，倒霉的是沒有拆遷、被迫上車的其他居民。羊毛出在了他們身上。

如果地不好賣了，羊毛出在誰身上?

不過對於地方政府而言，泡沫從來不是事兒，是事兒，也是後人的事兒。

兩三年裡，房價翻番，樓市去庫存宣告基本完成，這都是四年前計畫中的一部分。剩下的，就是鑼鼓喧天，國家讓你慢慢忘了房價這件事。

失去羊毛的人，接下來的幾年，苦日子剛剛開始。

《三國誌·諸葛亮傳》裡最後一句話說：蓋天命有歸，不可以智力爭也。

為「國」接盤，也是天數……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)