深圳樓市「斷供」啟示錄！(組圖)

近期深圳樓市出現實質性的下跌（圖片來源：STR/AFP/Getty Images）

【看中國2018年11月24日訊】1 真相

前些時日，深圳朋友圈被一篇文章刷屏了，題目為「深圳出現斷供潮，大量7折拍賣房入市拋售」。

一個是「斷供」，一個是「7折」，這兩個字眼拼在一起，好像在告訴人們，深圳樓市已判死刑，房價即將一瀉千里。

近期深圳樓市斷供的相關信息（網路圖片）

眾人皆為惶恐，尤其是前幾天剛買了房的剛需，更是傷心欲絕。心想這剛買了房，就有7折的房子出來了，不是韭菜是什麼。

在這個文章中，主要論據有兩點。

其一是今年阿里網路拍賣的深圳法拍房，突然大量入市，相對去年激增了222.5%，說明深圳斷供者居多，購房者已經不堪重負；

其二房源以7折拋售，說明持房者心態已崩，迫不得已選擇拋售，如果按照500萬一套房子的話，相當於憑空讓利150多萬。

筆者之前也說過，樓市每當下行，消息嘈雜，什麼信息都能被編造出來。這次斷供潮文章突然爆發，前有專門靠法拍房吃飯的中介誇大其詞拉客戶，後有不負責任的編輯七拼八湊博眼球。但最終，這些人還是挾持了人們的認知。

後來官方特地出來闢謠，大概分為以下幾點。

1.今年的法拍房比去年多，並不都是源於炒房客的棄房斷供。其原因還有兩個，一是民間債務糾紛、企業經營不善、股市賠錢導致了個人破產，迫不得已房子被收回拍賣；二是原來法拍是線下做的，而今年是把大量法拍案件轉移到了類似於阿里這樣的網路平臺，法拍房的真實量並沒有激增。

2.「7折拋售」是以偏概全，因為法律明文規定，法拍房的起拍價都是以評估價的7∼8折起步，如果沒有拍出，則繼續8折，也就是64折。

事件雖及時得到了遏止，但是消息還是傳到了全國各地購房者的耳朵裡。這幾天就有很多讀者留言：「斷供潮是不是房價下跌的徵兆？房價下跌多少會出現斷供潮？房價下跌，銀行會不會強制收回房產拍賣？」等等。

2 斷供

斷供這個詞，在樓市異常敏感。

如若斷供潮來襲，往往意味著房價會加速泄底，在崩盤邊緣徘徊。例如90年代的日本和香港，08年的美國，在樓市崩塌前夕，均看到了大規模購房者棄房斷供現象。

那麼，是哪類人最容易斷供呢？簡單來說，就是現金流實在無法支撐起月供的人群。

在中國，棄房斷供無疑是最糟糕的決定，意味著個人財富破產，信用也被拉入黑名單，對今後的生活影響非常大，貸款、出行甚至工作都會受到限制，萬般無奈，沒有人會願意選擇斷供。

在讀者裡面，也經常會遇到這樣的人，一類是加了高槓桿連環套房的炒房客，另一類是家底成了首付，日常收入不穩定還背著高槓桿購房的剛需。前者把樓市奉為賭場，專賭樓市小週期，以房養房，甚至敢用幾百萬套幾千萬的槓桿。如果房價一旦開始下跌，房子短時間無法出手，槓桿窟窿越滾越大，直接性破產。而後者就更多了，家底都用於首付，月供壓力巨大，幾乎透支整個家庭收入，沒日沒夜拚命幹活，不敢跳槽不敢離職，成為了典型的房奴。如果工作一旦動盪，收入縮水，就會陷入斷供的尷尬境地。

所以，斷供潮出現的原因，一部分是房價暴跌引發炒房客槓桿危機；另一部分則是由於經濟下行，行業不景氣帶來的失業潮。

那麼房價下跌，跌多少會引發斷供潮呢？

拿美國2008年次貸危機舉例。2000年到2005年，美國房地產一片火爆，很多人想藉著這一波行情賺一筆，開發商也想多賣房，於是推出了「0首付」買房業務。但是2006年，美國樓市急轉直下，房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，他們根本無法支付高房貸，只能拖欠貸款；有的人看到房價跌破已經交給銀行的錢，意味著再交房貸就是賠錢，於是房貸違約不斷出現，最終造成了經濟危機。簡單來講就是，當繼續還房貸是在放大虧損時，這個時候，就會出現斷供現象。

在中國買房，首付款是30%，如果買了一套100萬的房子，首付交了30萬，貸款70萬。如果樓市下行，房價跌破70萬，也就是值60萬了，你還會繼續還70萬的貸款嗎？

這對於剛需還好，但是對於炒房客來講就不一定了。還記得當初環京北三縣房價下跌30%時，炒房客為了不斷供而選擇大量拋售房產，最後導致環京房價一夜腰斬，也是這麼來的。

30%，一直都是中國購房者的心理防線。

3 博弈

一直以來，有一個問題都頗有爭論。就是，房價下跌，銀行會不會收走的你房子？因為房貸也屬於抵押貸款，所購住房就是抵押品。如果房價下跌，抵押品貶值，銀行不但要求購房者繼續償還月供，而且還有權要求購房者繼續補充抵押品，用來減少銀行貸款風險。這個在美國、日本房地產危機中均出現過。

例如，當時日本房價暴跌，銀行壞賬風險急劇攀升，為了減少風險，日本銀行下令要求購房者補充抵押品。然而房價泡沫破裂導致經濟危機，購房者連工作都沒有了，哪還有能力繼續補充抵押品？這時候日本銀行做的更絕的是，即使購房者完全有能力月供還貸，依然要補充抵押品，沒有的話就沒收房子拍賣，從而讓購房者欠下銀行債務，按無抵押利率償還。結果，很多人被逼無奈，只剩下了上天臺的最後一條路。因為他們想得很清楚，即使是現在活下來，一輩子都要被債務所折磨，一輩子都要活在房價的陰霾中痛苦不已。

在中國，這種事情也發生過。

一次是97年的香港，另一次是2008年的深圳。當時深圳斷供潮非常嚴重，法院「門庭若市」，網易還為此出了新聞專欄。但是經過一輪接一輪的官司，銀行突然想明白了：強行讓債務人補充抵押其實是錯誤的。

2008年深圳樓市斷供時的大討論（網路圖片）

首先是房子一來沒有交易所公開市場報價去計算欠抵押多少，二來每個房子的就算戶型完全相同，也是一房一價，因為裝修、保護、樓層都各不相同，銀行如果提出根據多少的單價這個房子欠低了，房主肯定不認同銀行提出的單價。如果銀行提出要執行追加抵押，房東不同意的話，法庭上銀行都沒法舉證欠抵，如果再退一步，銀行打贏了官司，如果是唯一住房，法院根本就不會強制執行，因為「維穩」的要求。

其次最重要的是，對個人住房來說，銀行一旦要追加抵押品，大多數抵押人立馬連月供都不付了，直接選擇跑路，到時候想找他們還債都難。銀行要的是利息，而不是房子，況且收回的房子在當時的行情下根本賣不了幾個錢，必然吃虧。而且，銀行報表上如果要去增加抵押品，那資產就至少變為可疑資產了，這對於銀行高層的業績考核至關重要。最後銀行決定不搞國外這一套了，顯得不「人性化」。而是換了一個思路：即使房價跌多少，只要購房者能按時償還月供，就認為是優質用戶。

當局還為此確定了法律：按照中國現行法律(2016)： 從法律規定層面，銀行（作為抵押權人）有權要求補足抵押物的情形，只限於因為抵押人（買房人）過錯導致抵押物價值降低的情況。因市場原因導致的房價下跌不屬於這一情況，因此從法律規定層面，銀行沒有權利作此要求。

這或許就是中國房價的最大秘密之一：永遠不會爆掉的槓桿。

最後，還要勸誡大家，雖說房價長期是大概率上漲的資產，但是很多購房者都無法扛過一個週期的漲跌，所以一定要讓自己保持充足的現金流，不要讓自己陷入斷供邊緣。

人生很精彩，房子不值得！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)