先行指標顯示中國房地產下行週期才剛開始(圖)

房地產投資的拐點已經出現。（圖片來源：Getty Images/看中國合成）

【看中國2019年6月19日訊】最近，恆大地產研究院發布了一篇報告，也開始看空房地產投資，報告提到雖然上半年，地產投資表現強勁，1-5月累計投資46,075億元，同比增長11.2%，增速比2018年全年提高1.7個百分點。但其實在一片向好的數據中，房地產投資的拐點已經出現。

邏輯比較簡單，先拿地才能開發，而且土地支出也是分期付款，滯後於拿地，所以拿地是房地產投資的領先指標，土地成交會領先於房地產投資6-9個月，一線城市會領先於12個月，二三線城市差不多是9個月，再小的城市，就更短一些。

如果從拿地這個領先指標來看，我們發現指標已經基本上在2018年第三季度就開始見頂，隨後逐漸回落。但是房地產投資還在表現強勁，這兩個指標逆向而行不會太久，很快他們就會同向波動，更準確的說，房地產投資，會追隨土地成交，轉而下跌。從之前的10年經驗來看，都是如此，2007年底，土地成交快速收縮，隨後房地產投資斷崖式下跌，而到了2009年，因為政策刺激快速反彈，接著到2010年，又開始收縮，直到2012年底，土地成交才逐漸恢復，隨後就一直下跌，直到2015年7月以後，土地成交才活躍起來。

要注意的是，房地產投資並不能完全等同於房價，在房地產投資大起大落的情況，房價的走勢也出現了三浪明顯的上漲。第一波是2009年刺激經濟開始，到2010年結束，第二波是2012年政策轉向開始，到2013年底結束，第三波是2015年下半年開始。一直持續到現在。而在房地產投資收縮的情況下，房價在前兩個階段，收縮的程度並不明顯，或者說只是微微的回落，甚至走平。

如果分城市來看，就更有意思了，2010年之前，高房價基本只是一線城市的特例，在2010年以後，一線城市房價還迎來了一定的調整。這種波動也只體現在一線城市上面，如果用2010年定基，那麼在2013年之前，一線城市反而不如二線城市。但是2013年底開始，一線城市開始了又一波上漲，從而拉開了和2-3線城市的差距，這段時間，2-3線城市並未有效上漲，甚至在2014年以後的回調過程中，2-3線價格還是回落的。一直持續到2015年，隨後一線城市又開始大漲，一直漲到2016年5月，然後基本走平。在一線大漲的同時，二三線則繼續回落筑底。直到一線停漲，我們開始去庫存開始，二三線開始迎來接力大漲。這波上漲徹底拉崩了大家的心態。讓所有人意識到，房價上漲不再是一線城市的專利，全國人民都開始形成共識。

而根據領先指標來看，當所有人都覺得房價仍然上漲的時候，其實房地產投資的又一個拐點即將來臨，馬上就會進入，2010年，2012年甚至是2014年那樣的房地產收縮時段。這波2016年以來的大行情已經結束，未來幾年可能都會是調整週期。甚至我們能看到，上漲的時間越久，幅度越大，調整的空間和時間也就會越多。

另外，政策層面，這次有點不一樣，中國銀保監會多次將房地產行業列為了金融整治要點，甚至郭樹清在陸家嘴論壇上點名針對房地產，這意味著融資環境肯定會逐漸收緊，嚴防土地款融資、資金挪用於開發或購房等多類違規融資行為，預計房企到位資金增速將持續回落。在去年大家其實已經資金鏈不富裕了，這點還是從拿地的指標上就能看出來，沒錢拿地了，土地成交才會回落，現在大家都在加班加點，盡快開發，企圖盡快回款，守住資金鏈。但是這只是開始，後面當開發商發現回款困難的時候，就會逐漸的開始停工，爛尾。

所以，鑒於現在的形勢可以給大家幾個建議。

1、現在房地產下行週期即將開始或者是剛剛開始，而不是大家想像的那樣，已經調控了好幾年，該放鬆了。

2、經濟已經不樂觀了，但政策仍然沒有放鬆，甚至金融方面在持續收緊，還針對個別地區，比如成都提高了首套房貸的上浮比例。這就釋放了一個強烈的信號，政策這回會持續到底。不會半途而廢。不是我們不想刺激，而是槓桿率已經嚇人了，而且房地產也已經不帶動消費了。房地產行業已經沒有邊際效用了，只會帶來麻煩。所以失去了利用價值。

3、未來的地產政策絕大多數都會是偏空的消息，只有二線省會城市吸引人口是支撐因素，所以如果你還想買房，一定要看人口是否增長。只要人口持續增長，房價就會有支撐。如果相反人口流出，那麼房價肯定會出問題。

4、剛需最好早買，現在政策來看，不管是不是剛需，都不支持大家再去買房，所以如果繼續等，可能首付會越來越貴，貸款也越來越難申請。最後就怕你等不起。

5、如果能等的起的，比如最近5-10年租房也沒關係的，最好還是等等。房地產這波調整週期，才剛剛開始，現在大家心氣還高，預期還在，所以房價還降不下來。等真的冷卻幾年，就有空間了，比如在2008年，2012年，2014年，其實都有很好地議價空間。

6、如果沒有最後一波上漲，房價基本就合理了，所以我覺得，樓市調控成功的標誌就是讓房價回到2015年，回到2015年，樓市就重新具備了投資價值。看起來好像不可能，但其實一線城市每年10%，連續落3年就基本能夠實現，現在已經落了1年了，後面還有兩年就能成功了。而像北京現在7萬套限競房壓頂，供給明顯大於需求，再加上人口開始外流。所以回到2015年，也並非沒有可能。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)