北京二手房掛牌量突破10萬套(圖)

北京二手房掛牌量激增到10萬套，氛圍緊張了（網路圖片）

【看中國2022年11月21日訊】北京居民王瑤最近突然急迫了起來，兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套「老破小」的她，原本沒有置換計畫，現在也打算加入「掛牌」隊伍，並開始密切關注市場動態消息。

這種變化，源於近期「北京二手房掛牌量激增到10萬套，創歷史新高」的說法，市場氛圍被烘托得緊張了許多，「成交明顯下跌，價格承壓」的言論出現了，「拋售潮」等一些猜測也出現了。

北京住建委數據顯示，2017年-2021年，北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢，分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套，同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比，北京的置換需求佔據主流。

從近年情況來看，隨著住房市場持續發展，北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平，與市場規模相比較，當前掛牌中房源量並不屬於「庫存過高」。根據北京鏈家研究院監測數據，2019年後，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。近三個月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化，當前掛牌量與去年同期相比有微增。

另據58安居客房產研究院統計數據，北京近幾個月的二手房在架量無明顯波動。2022年10月，北京市二手房在架房源量環比增加0.2%，與上月基本持平，已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。今年3月份，58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套。需要注意的是，去年是北京樓市成交「大年」，相對較快的去化速度拉低了房源量。

綜合判斷，當前北京市場處於疫後恢復平臺期，新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動，各項指標均處正常範圍。

至於二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯，需要審慎看待。一般來講，包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內，掛牌房源量指標的影響因素較多。

通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據，房屋成交價格、房屋成交量走勢的關係發現，有業內人士指出，「掛牌量預示市場冷熱」的推論仍有待觀察。

北京一家房地產經紀門店的負責人說，根據他們的實際工作經驗，掛牌量並不能和市場冷暖直接掛鉤，近期掛牌的業主有不少也是受到市場消息影響，想要掛出來試試水。

前述掛牌量數據，與另一則成交量數據疊加，在少數人的分析中造成了更強的殺傷力，消息稱「北京二手房成交量明顯下跌，專家認為將引起價格下調」，更有人斷言掛牌量大漲，意味著有投資客在大量出貨，拋售離場。該論斷使用了北京二手房成交的同比數據，即2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬平方米，同比下降32.4%；二手住宅成交套數為110484套，同比下降32.6%。

值得注意的是，2021年是北京二手房市場的成交高峰。來自機構的數據顯示，去年全年北京二手房成交近19.32萬套，成交量創近5年新高。考慮到近期疫情多發，也對成交量造成了一定影響。

查詢北京住建委的官方數據發現，2022年6-10月，北京二手房網簽數量分別為1.1萬套、1.2萬套、1.4萬套、1.43萬套和1.1萬套。10月由於連環單聯審聯批政策落地，使得成交到網簽轉化時間變快，導致網簽數字下降。

北京二手房網簽的月度數據處在1.2萬套-1.5萬套的區間屬於正常現象，如果月度成交低於8000套，市場才會有實質性變化。目前的成交量是略微偏低。

在「賣一買一個稅優惠」政策推出之後，原本就有置換計畫的客戶紛紛加快了速度，力求爭取在1年以內實現置換，老舊小區的房屋上架率較之前有所增加。所謂「賣一買一 個稅優惠」，是指9月30日財政部發布的《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，該公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

當前，多數一、二線重點城市關於住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%徵收。對於北京換房群體來說，以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%徵收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合「滿五唯一」條件，裝修、稅金等其它費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低於400萬元，那麼這30萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達30萬元的成本。受政策利好影響，掛牌試水的業主也不在少數。多位經紀人表示，「買方也多處於觀望狀態，受到全國房地產大環境下行的氛圍感染，想看看能否等到更低的價格入手，掛牌人增加、成交速度降低的情況下，也加大了掛牌量和成交量剪刀差。」

房價方面，北京二手房市場也處於平穩通道。中國國家統計局11月16日發布的70城房價數據顯示，10月份北京二手房價格環比增加0.2%，同比增加5%。中原地產首席分析師張大偉指出，不能過分關注掛牌量數據，很多房源看似掛牌了，實際距離最後成交還有很長一段路要走。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)