深圳樓市：為啥突然間淡了？(圖)

【看中國2022年2月21日訊】當下的深圳樓市，最大的問題，還不是成交量創10年新低、價格「陰跌」，而是關切度在走低：談房、看房、買房、炒房，與房子相關的一切，變得越來越淡了。

監管層開啟「去槓桿」政策 深圳二手房價跌跌不休

為何變得淡了？很簡單，現在或未來，樓市不再那麼誘人了。2022年處理「深房理」、「經營貸」等案件，讓大家認清了深圳所謂的購買力「任性」，背後主要是槓桿。觸目驚心的槓桿運作，也震驚了監管層，由此也開啟了定向爆破式的「去槓桿」。從2021年5月份開始，深圳二手房價連續下跌9個月，學位房神話也被打破，福田百花片區的房價跌了40%。

大環境使然，這種跌勢可能減緩，但再也回不到過去那種上漲態勢了。因為二手房參考價已是長效機制，其「去槓桿」「錨定價格」「預期引導」的三大效應將炒房預期壓得死死的。

交易情緒慘淡，加槓桿被鎖死，無人願意接盤、也接不起。二手房價跌跌不休，換房需求就實現不了，對於存量交易主導的深圳樓市來說，這是最大的BUG。一個換房交易案例，帶動2-3套房的成交，這樣的交易模式下，剛需通過「老破小」上車、改善人群「先賣後買」，整個樓市才能循環起來。但是，二手房價陰跌、關切度下降，顯然阻礙了這一循環。

這也禍及了新房市場。2020年下半年以來，新房和二手房價格相互推動、輪動上漲，是深圳樓市的動力源，觸發點是「價格倒掛」以及愈演愈烈的「打新」熱潮，由此形成了漲價循環。現在，二手房價格看淡，「打新」也變得索然無味了，曾經的網紅盤不得不啟動全民營銷。對於剛需來說，2020年以來的新增地塊，全面啟動限價，後面有得挑也有得選。

所以，剛剛過去的新年，深圳樓市很慘淡，二手房只網簽了1套，新房也只賣了90套。當然，疫情多點散發，陰雨冰凍的天氣持續多日，去年「就地過年」，今年很多返鄉回老家了，開發商、中介也早早放假了，樓市怎麼會好呢？但從根本上講，大家都不關切了，交易情緒極其慘淡，用某開發商朋友的話來說，「現在天不時、地不利、人不和，過兩三個月再說吧」。

開發商看碟下菜，1月份深圳新房只供應了12萬平方米，銷售達到36萬平方米。他們在賭，3月初的重要會議後，久違的「小陽春」會如約而至。有賭的理由，因為政策「暖風」越吹越大，全國樓市「前低後高」已是共識。對新房庫存只有6個月的深圳來說，不反彈都難。當然，若持續下跌，斷然不符合「穩定當頭」的頂層要求，但也絕非走向上漲的另一端。

時過境遷、物是人非，政策決意走向長效機制。地方政府的主體責任，也堅實地落地了，誰也承擔不起再一輪的暴漲。正如郁亮所講，去金融化是一個必然的趨勢，再痛苦也得做，不要心存幻想。這麼多年來，炒房屢屢得逞，產生巨大的示範效應，炒房和財富等同的邏輯，充斥在深圳人的骨髓裡。政策一旦再次妥協，必然又會像火山一樣爆發，而難以收拾。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)