许小年：房地产的希望在哪里

去年下半年以来，不断增加的通胀压力促使中央银行收紧银根，企业特别是民营企业遭遇融资困难，一些企业因此而破产。我们又处于典型的宏观经济政策两难困境中：紧缩银根则经济增速下滑，失业上升；不紧缩银根，则通胀抬头。在度过了最为困难的2009年和最为复杂的2010年后，我们迎来了最为纠结的2011年。

当前的通胀是过去两年货币超发的结果。2009年广义货币增长28%，GDP增长9.2%，两者相差19个百分点。2010年广义货币又增加了20%，而GDP增长10.3%，仅为货币供应增长率的一半。多发的货币迟早要体现在价格上，不是商品价格就是资产价格，或两者同时上涨。所谓输入性通胀、天气异常不过是混淆主要因素和次要因素的托辞，即使公众能够接受，通胀也不会因此而回落。

为避免出现恶性通胀，我们应下决心继续紧缩银根，更多地使用利率、汇率的价格手段，辅之以存款准备金率等数量手段，将过去几年间超发的货币收回来。毕竟超发货币带来的繁荣是暂时的，输血可救急于一时，不可能维持身体的长期健康，与其坐等滞胀的到来，不如抑制通胀于初发之时。

在传统的凯恩斯主义分析框架中，通货膨胀和经济增长不可兼顾：要想保增长，必须容忍通胀；要想控制物价，必须牺牲增长。这个政策上的两难导致了政府的犹豫不决，以及民众和企业对紧缩的抵触。实际上，两全之计是存在的，但必须到凯恩斯经济学之外去寻找，将研究和关注的重点从传统的需求分析转向供给，从投资、消费、出口需求转向供给仍处于短缺状态的部门。

凡价格高涨，必然是供不应求。以金融行业为例，眼下民营企业融资困难，黑市利率高达50%，甚至超过100%，说明面向中小企业的金融服务供应严重不足。不是因为银根紧了和资金缺乏，而是中间渠道不畅通。否则就不能解释，为什么国企没有资金问题，为什么各地仍在拉闸限电，为什么木材、中药材等商品的炒作依然火爆。如何将社会游资引向实体经济中的企业？放松管制，让更多的民营小型金融机构进入市场，发挥金融中介作用，解决中小企业的融资问题，活跃地方经济，创造更多就业。我们不差钱，差的是机构和渠道，差的是金融开放。

供不应求的另一行业是房地产，房价就是供需失衡的反映，而房地产的瓶颈制约因素又是政府垄断的土地供应。我一直强调一个观点，决定当期房价的不是当期的供给和需求，而是预期的供给和需求。“18亿亩红线”已在社会上牢牢地建立了土地稀缺从而房产稀缺的预期，干预房地产的18般兵器（“国十条”和“新八条”）又大大增加了未来的不确定性，当期开发规模随着销售额的萎缩而减少，势必引起未来供应量的下降，调控政策强化而不是削弱了供应短缺的预期，增加而不是减少了房价上涨的压力。

保障房是否可以增加供给，扭转供不应求的局面？我认为可能性不大。以“大跃进”方式上马，保障房本身就问题重重。盖房的土地在哪里？资金在哪里？交通、商业、学校、医院等配套设施谁负责提供？有无足够的建筑施工能力？怎样保证施工质量？保障房建成后如何分配？市民是否愿意去住？若不研究解决这一系列的问题，仅仅简单地用行政手段把指标强压给各级政府，结果一定是弄虚作假和骚扰民众。媒体已有报道，一些地方将拆迁安置房、教师和员工宿舍算作保障房，凑数完成任务，实际并未增加有效供给；在另一些地方，政府预收了几十年的房租，以筹集建设资金。做不到的事非要承诺，画饼充饥吊起了胃口，预期一旦落空，饥饿感更加强烈。

退一步讲，即使保障房顺利建成，商品房可能会因此而更加昂贵。这是因为保障房主要满足低收入阶层的住房需求，能够分流的中端和高端需求有限。由于“18亿亩红线”的硬性约束，土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少。简单的算术告诉我们，保障房计划使预期商品房供应缺口扩大，会推动商品房当期价格上涨。

除了土地，对市场预期产生较大影响的就是货币政策。因加息步伐落后于通货膨胀，真实利率长期为负，通胀预期抬头，购买实物资产的需求持续旺盛。在“买比不买强”、“晚买不如早买”的心理驱使下，假证明、假离婚、个人购买转为公司购买等手法流行，严厉的行政手段也无法压制坚挺的当期需求，房价并未出现显著回落。

如果政府下决心将房地产调控进行到底，是否能够改变市场的预期？也许，但问题是调控能否进行到底？过去几次楼市调控，都因投鼠忌器，顾虑对经济增长的负面影响而放弃。一旦政策松动，价格立即报复性反弹，相信这次也不会例外。与前几次不同的是，在控制通胀的总体方向下，政府似乎愿意牺牲一、两个百分点的GDP，以求房价的下降。但这次必须顾忌的“器”也不同了，地方财政可能成为新的掣肘因素。

房价的症结在于地方财政，这已逐渐成为人们的共识。房价中约40%~60%为地价和各种费税，也就是地方财政收入，不解决地方财政问题，房价就是打不开的死结。

有人认为，1994年的分税制改革后，财权过分集中在中央政府，地方的财权和事权不对称，地方不得不另辟财源，土地财政应运而生。这个分析看上去有道理，但并不准确，地方财政赤字的主要原因是支出增长过快，特别是金融危机期间，执行拉动内需的政策，各地无不大干快上，地铁、公路、机场等基础设施投资猛增。支出超过收入，地方政府只好用卖地收入和土地抵押贷款弥补不足。请注意，用土地作为抵押，获得银行贷款，这是土地财政的重要组成部分。地价不仅影响卖地收入，而且在很大程度上决定了地方政府债务融资的规模。官方数字表明，截至去年年底，全国共有各类地方政府融资平台8千多个，贷款余额8万多亿，相当于中央和地方政府一年的财政预算总收入。

房地产调控令土地财政难以为继，如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商，那时怎么办？如果沿着行政干预的思路走不下去了，房地产市场的希望又在哪里？

和金融业一样，要从根本上解决房地产的问题，仍然要靠改革和开放。具体而言，开放土地一级市场，增加土地供应，平抑地价和房价，彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期。土地的市场配置将消除土地财政，为了平衡地方预算，需要进行财税体制改革。改革的重点不在中央和地方财权的划分，而在政府职能的准确界定，以及公众对财政税收的监督。政府应弱化其经济功能和投资功能，裁减冗员，削减政府消费，将有限的税收收入集中在公共服务和民生上，民生项目包括了保障房的建设。换句话说，财政改革重在节流，而不是开源。政府的职能和开支若按现在的趋势扩张，再开辟多少财源也不够用。如果要节流，就必须强化纳税人的监督与制约。历史经验告诉我们，自我约束是靠不住的。

跳出凯恩斯主义的框架，从宏观政策和行政干预转向改革开放，改革财税体制，开放垄断的和被管制的行业，开放市场，创造新的投资机会和就业机会。中国经济的增长潜力并未穷尽，是僵化的体制使我们陷入当前的两难困境。坚持改革开放，我们就能够打破僵化的体制，迎来新一轮的经济增长。

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