過河記（21）（圖）

2007北京秋季房展會。據報導，2008奧運村附近的房價已經漲到每平米18,000元人民幣。（getty images)

這兩年以來，中國的房價是越來越高，可以說是逆風而動。因為除了開發商希望看到房價上漲以外，其他所有的人，都希望看到房價穩定或有所下調或大幅下降：中央政府憂慮房價過高加劇社會矛盾，因而希望房價穩定或者略有下調，一直不斷地出臺限制投機房市的政策措施、不斷地抽緊銀根，希望減少購買力；大量的社會中等收入、低收入人群希望房價大幅下降；一些專家學者還論證了房價下走的趨勢。但是房價一直不降反升。尤其到了今年上半年，以深圳為首的一批城市經歷了一個瘋狂的房價上漲過程。所有的認為房價要下跌的專家學者一時噤聲，易憲榮更被認為是誤導人們持幣待購，結果是使得這些人們再也買不起房了。

郎咸平教授的分析為人們提供了一個理解房價越控越長的現象的角度：因為房屋的供應受到控制，所以供應面嚴重不夠，而需求面又因為虛擬資金的存在而極度擴大，這個供求嚴重不平衡的結果，就出現這兩年的房子越控越漲價。這個分析揭示了腐敗資金的大量存在和中國企業家的投資環境惡化從而投資意願低落這個事實。

筆者在這裡提供一個另外的分析角度：自90年代以來，社會經濟格局形成了一系列財富吸塵器，導致社會財富聚集到極少部分人手上，與此同時造成了大量人群的赤貧以及少數的中間階層；社會階層急劇分化的結果，給社會各階層帶來社會心態的變化。一方面暴富的人群變得異常貪婪，紛紛企圖以更快的速度積累更大規模的財富，另一方面沒有緻富的人們千方百計、不擇手段擺脫貧困的厄運。 開發商的極力擴大利潤、經紀人的暴利黑幕、中國炒家的群體炒樓行為，都是這種心態下的產物。這些行為導致了房價的奇高。在這些行為背後，是一個專制的政權。

上述的分析，還只是談到了那些參與社會討論的低收入人群不能夠買房的原因。在這部分人群之外，還有更大量的人根本無望買房，掙紮在生存的邊沿，也從來就不參與社會的輿論。

房屋需求有多大

根據經濟學家瀋曉傑的計算，「在未來的14年中（筆者註：自2006年至2020年），中國城鎮只有總共增加238.85億建築平方米的居民住房面積（相當於平均每年需新建17.06億平方米的居民住房，約為17億），才可以說，實現人民利益最大方面的全面住房小康（平均佔據了每個城鎮家庭總財富的3/4左右）」

瀋曉傑認為：「但要叫現今主導和操控中國房地產市場的開發商，每年提供並銷售出去如此海量的新建城鎮居民住房，那麽，中國『全面小康』中『含金量』最大的住房全面小康，就肯定要成為一項完不成的歷史任務」。

從國家統計局的統計年鑑中可以看到，自2002年到2005年的商品住房銷售面積分別為2.37億、2.98億、3.38億、4.96億。2006年的數據估算為5.5億。加上空置的1億平方米以上的這部分面積，離每年17億平方米的要求也相差很遠。

但是，空置率高和房屋銷售面積少，並不等於是房屋需求少，而是因為高昂的房價導致需要住房的絕大多數人無緣買房。

何時能住有所居

在一定時間內（假定在2020年以內）實現住有所居，看得見的有叁大障礙：

一、高房價。如果價格不能得到根本性扭轉，無論市場上有多少房供應，老百姓還是買不起房。世界銀行和聯合國人居中心提出的判斷標準，是住房成本應該是人均收入的3-6倍。2006年全國城鎮人均可支配收入為11,700元人民幣，那麽，同期的住房價格應該是3.5萬元至7萬元一套。可是，這個價格即使是在最為偏僻的小鎮也難覓到，更不用說各大、中、小城市了。在這些城市，一套小型住房的總價分別是3倍至20倍。這兩年，社會上有許多討論，既有關於住房成本構成的，也有關於如何讓降低成本的各種建議的。但是成本不僅沒有下降，反而因為政府想要控制交易設了各種關卡而上升。因此，要降低房價，以使多數人能夠買得起房，是很困難的。

二、開發能力。上面提到的歷年銷售商品房數字，與需要的數量差距非常大，顯示目前這個房地產開發制度是無能供應這樣大量的住房的。而要改變這個體制，涉及到要動到現有開發商利益集團的盤根錯節的利益，其所需要運用的能量，不是胡溫政權在現存體制基礎上能夠做得到的。

叁、土地供應。每個城市的開發商對於房屋價格的上漲都十分自信，原因在於城市已經十分擁擠，城市的延伸也已經走到極限了，再擴就變成超級城市規模，各項設施不能應付了。而有限的土地又大量地建造了豪華房屋，只滿足了極少數人的需要。因此從土地供應上來講，要完成「住有所居」，也是看不到前景的。

問題的癥結在於，改革的實質是劫掠了大多數人的利益。

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