北京買房送車 廣州無人問津 樓市等待暴風雨

北京樓市再現買房送車 促銷熱鬧成交仍冷凍

北京樓市近日再現"買房送車"現象。這是京城開發商"送車"規模最大的一次促銷活動，儘管如此，該樓盤售樓現場還是沒有出現所期待的火爆場面。

業內認為，北京商品房5月的成交量環比止跌回暖，但遠未達到去年同期水平，而房價上漲也基本停滯，因此房地產市場的後期走勢仍不明朗。

《中國證券報》報導，北京5月樓市處於微一個妙的階段，兩頭都緊著，一是民眾不積極買房，處於觀望中，錢回不來，一個是銀行對房地產貸款從緊，開發商處在資金鏈緊迫階段，這種情況下，開發商造就了各色各樣的促銷手段。

促銷手段讓人眼花繚亂，從正常的折扣促銷到贈送價值數十萬元大禮包的，如月亮河城堡公寓二期；也有一次性付款打折的，如金隅·萬科城打9.3折，其中，東亞上北中心的折扣最多可打到8.379折，相當於房價下降1700元/平方米，是目前市場上折扣力度最大的樓盤。還來了買房送房、買房送寶馬，買房送車送房的誘人促銷，再到後來的低胸廣告後再推裸秀促銷，最後賣房子賣得"黔驢技窮"來了個賣房促銷"獎"頭小毛驢，然而，開發商大張旗鼓的打折促銷並未打動購房者。樓市五月沒有紅起來。五月，按往年慣例，該是樓市銷售旺季。可即使五月滿城竟是促銷，依然沒有改變它慘淡收場的結果。

樓市在五一黃金週不再黃金後，一直處在低迷徘徊，而5.12地震更是在樓市行情差的基礎上再補一刀，據瞭解，地震不僅僅直接影響樓市房價，有逾六成人打算延緩購房。5月樓市在五花八門的促銷熱鬧中低迷冷凍。

地產供大於求 萬科前5月僅完成全年任務23%

萬科5日發布5月銷售情況簡報，稱5月實現銷售額53.4億元，以此計算，前5個月萬科共銷售全年任務23%。

相對於要銷售的存貨，房地產企業的銷售速度似乎開始力不從心。有分析表示，地產的調整尚處初級階段，更大的暴風雨還未到來。

《理財週報》報導，高華證券5月28日發布一份名為《對開發商現金流、盈利和淨資產價值的壓力測試》的研究報告，報告顯示，萬科2008年合同銷售目標在842億元，根據1-4月份萬科完成銷售額144億元計算，今年以來，萬科僅完成全年銷售任務17%。

雖然萬科董秘肖莉表示，萬科至今沒有公布過今年的銷售任務，券商研究報告的數據並沒有和公司做過溝通。但上述報告對SOHO中國、中國海外、雅居樂、萬科等14家業內領軍者的統計顯示，截至4月底，各大開發商實現2008年的合同銷售任務的平均比例在18%-19%。

銷售比例19%相比往年是異相

雖然地產市場弱勢不改，但地產商仍然調高2008年的銷售任務，急於出貨的心態很是明顯。

根據高華證券預計，所研究的14家地產企業2008年加總的銷售面積和合同銷售額分別是2429萬平方米和 2693億元，同比增長約38%和57%。但是，上述地產企業至5月中旬，僅完成504億元的銷售額，佔全年任務的19%左右。這其中，招商地產至3月底完成了全年銷售額的10%，華潤置地至5月中旬僅完成12%，萬科至4月底完成17%，表現較好的是中國海外、富力地產、綠城房產、雅居樂地產，至5月中旬，它們完成了全年任務25%以上。

高華證券統計，2006年、2007年前五個月全國房地產銷量平均佔全年房地產銷售額和銷售面積的28%-29%。今年前五月平均19%的數字，是一個異相。

高華證券還對5月19日-5月25日12個城市的一手房市場交易量進行追蹤，發現周環比和年同比分別下降了16%/6%和35%/18%，這12個城市為上海、武漢、重慶、杭州、大連、南京、廣州、瀋陽、深圳、北京、成都、西安。

106上市公司平均存貨34.12億

以目前的銷售速度，地產商很有可能完不成全年任務，而全年任務很大程度上是基於在建工程和存貨設定的。今年的市場很可能令存貨堆積。

觀察申萬行業分類地產業中的106家上市公司，截至2008年一季度末，存貨總額為3617億元，平均每家公司的存貨在34.12億元，按照萬科3月份的銷售速度，半個月左右就能清空。

端午部分樓盤零成交 廣州房價將繼續下跌

廣州開發商在端午大打降價折扣戰，多個樓盤還是出現無人問津的場面，甚至有的樓盤沒有一套的成交量。有房產專家表示，後市不容樂觀，整體成交均價將繼續被拉低。

業內人士認為，與五一相比，端午小黃金週樓市仍以平淡收場，再加上端午三天的陰雨天氣，看房者也少之又少，出現丁財兩不旺的現象。

《信息時報》報導，端午節在珠江新城某樓盤現場新城可以看到，即使打出"端午節98折額外優惠"，現場看房者不超過2臺客。據瞭解，該樓盤均價為1.6萬元/平方米，主要以八十平方米至一百平方米的中小戶型為主。對於較冷清的現場，該盤的有關人士解釋道，該樓盤一般採取預約看樓的方式，每個時間段一般只安排一臺客人看樣板房。荔灣、白雲等一些樓盤，現場看樓者不會超過五臺客。

多個樓盤的銷售價格相對於五一直降了三百至五百元/平方米。寶崗大道北的某樓盤，五一銷售價格在1.5萬元/平方米，而端午銷售價格在1.2萬元/平方米。現場售樓人員表示，還有部分1萬元/平方米的單位。

中海相關負責人表示，端午小黃金週，廣州樓市仍以企穩為主，成交量雖然沒有大幅度提高，但市場的住房剛性需求還是有的，這個時候價格起著相當關鍵的因素，如果買家認為價格沒有再跌的可能性了，出手就是很正常的事情了。

一位不願透露姓名的某樓盤負責人表示，近幾個月以來，一直面臨很大的銷售壓力，只能借黃金週採取降價促銷的方式來吸引買家入市。

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同：今年端午小黃金週，城區樓盤沒有往日那麼活躍，主要原因是城區樓盤的價格尚處於高位，還沒有降到買家的心理預期。對買家而言，觀望情緒仍很濃厚，尤其是想買市區房的買家，心理上總一直期待房價能夠再降一點，但市中心的房保值能力比較強，銷售價格沒有明顯的回落，這也是端午期間城區人氣、成交相對不旺的主要原因。從五一及端午樓市來看，在買家韓世同，在買家持續觀望下，今年廣州市場難有明顯的復甦，整體成交均價將會再次回落，尤其是城區樓盤。

知名房產專家吳定金：從推貨和宣傳力度上來看，發展商的積極性明顯不及五一，端午假期只能算是週末樓市的加強版。但相對來說，不排除端午節也是一個較好的銷售時機。

如果要促使廣州樓市實現整體性復甦，就要先確保成交量的恢復。但單靠市場的力量，復甦仍需要一定的時間和利好因素的積澱，還需要國家出臺相關樓市利好政策。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)