葉檀：土地財政難以為繼房產企業洗牌來臨

2011-08-22 12:22 桌面版 简体打賞 0

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根據清科研究中心的數據，從去年三季度開始，房地產並購數量在我國並購市場居省，當季中國並購市場共完成並購案例118宗，同比增76.1%。房地產行業並購完成20起，佔比16.9%。今年上半年，房地產行業完成並購案例57起(包括未披露金額並購案例3起)，佔所有行業並購案例數量的12.2%，位居第一位。

房地產企業的併購重組是被資金鏈所困的小企業出手優質地塊的過程。平均單筆並購金為4973.51萬美元，不及單筆並購金額位居第一、為2.06億美元的能源以及礦產行業，但數據增加，被收購的中小企業大多擁有優質資源，可以免去大企業重新布局、購地之累。

與此相關的新聞是，熱點地塊紛被遺棄、土地流標。據"鏈家地產"市場研究部統計，2011年截至到7月，全國土地流標數量達到353塊，同比增長242%，住宅類土地流標數量為163塊，佔比達到46%。在全國土地流標前十的城市中，有8個是已經執行限購的城市。據"鏈家地產"市場研究部統計，2011年全國平均樓面價為1680元，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。

房地產市場受政策擠壓，房地產開發企業漸入並購高峰期。

土地財政趨勢正在扭轉，各地方政府的債務風險與社保赤字開始浮出水面，導致地方政府加緊推地。土地價格逐漸下降，國土部網站引用中國土地礦產法律事務中心發布的第二季度CLI中地指數報告表示，反映工礦、居住和商服等用地實際交易價格變動和趨勢的出讓價格指數，由第一季度的298點回落到第二季度的258點，降幅為13.4%，由偏熱狀態回歸正常的運行區間。中國指數研究院報告便顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少8個百分點。

對房地產企業的擠壓沒有到頭。

許多開發商出現資金飢渴症，從今年的統計數據來看，2011年開發企業資金來源中，銀行貸款同比增速不到10%，較2010年46.1%的同比增速，出現較大幅度的下降。用以緩解資金飢渴症的房地產信託受到銀監會的嚴厲監管。從7月份起，銀監會已將信託公司的房地產信託由事後報備制度改為事前報批制度。中國人民銀行數據顯示，2011年上半年包括保障房信託在內，共發行536款房地產信託產品，發行規模達1670.1億元，發行數量同比增長145.88%，發行規模同比增長137.36%；發行規模佔2011年上半年信託總規模的47%。更糟糕的是，"今年上半年房地產信託平均年收益率9.81%，較去年同期收益率8.92%，增長了10%，較其他信託產品高出1.5個百分點"，用益信託發布的《2011年上半年房地產信託報告》顯示，房地產信託收益率創下歷史新高，這對於疲弱不振的房地產市場是絞索上的另一重推力。

最後一擊來自於更大範圍的限購。目前二三線城市已經成為房地產企業的重要增長極，2011年上半年，一線城市房地產銷售面積只佔市場份額的4.6%，二三線城市分別佔到了市場份額的30.2%和65.2%。二三線城市房價大幅上升。據中國指數研究院2011年7月中國房地產指數係數百城價格指數顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環比上漲，大多是二三線城市。50個未限購二三線城市卻無一下跌，37個城市價格反而出現小幅上揚。

在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三線城市限購擴容名單。導致一些疑似將限購的二三線城市，開發商正趁機加緊銷售，短期內房價猛漲。

行政性的限購政策將對房地產市場產生重大衝擊，在一些城市外地的投資者佔比30%以上，這些投資者手握重金、將當地的住宅地產轉變為最重要的投資品種，他們現金充裕、不受限貸政策左右，他們擁有極大的財富，使當地的房價擺脫了傳統的房價收入比的束縛。

令人擔憂的傾向，政府不是通過財稅、信貸手段抑制房地產價格泡沫，而是以更強大的行政力量直接干預市場。這種干預短期行政效力強大，商品房價格尤其是大城市一手房市場會出現拐點，但這是行政強壓的結果，而不是市場與貨幣、財稅政策的勝利。這一輝煌勝利的背後，是中小開發企業的大規模倒閉、是大型企業的降價促銷、是地方債務風險的證券化過程。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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