為什麼德國人可以一輩子租房

21年來，朱子娟一直租房住。前19年她在德國，上學、工作、結婚，其間搬了兩次家，從沒想過要買房。2008年她回到北京生活。

在德國，朱子娟身邊大部分人都租房住，甚至經濟情況相當好的人也很少買房。尤其在二三十歲的年齡段，幾乎沒有德國人會考慮買房。

很少有國家有德國這麼低的自有房率。德國聯邦數據統計局在2009年公布的數據稱，大約只有43%的德國人有自己的房子，這一數據低於歐盟國家的平均值60%。在英國、西班牙和義大利，這一比例大約在70~80%之間，美國則為69%。

事實上，對大多數德國人來說，買房並不是什麼困難的事。在首都柏林，市區的房屋均價為1500~2000歐元/平方米，而柏林2009年的人均月收入約為2400歐元。

猛漲房租是犯罪

在北京的這兩年租房生活中，朱子娟發現，北京房租幾乎一年漲一次，「幅度有時大得可怕」。她的一個朋友在雍和宮附近的胡同租了個四合院，一年期滿續約時，房東提出要漲30%，於是朋友只好搬家。對於房租的上漲，德國《民法典》作了規定：房東必須提交正式的書面說明，闡明合理的漲價理由，還須舉出三個同類住房漲價的例證，房客不同意的話，就由法律裁決。

中國人很難想像為什麼在一個資本主義發達國家，法律對房客的保護顯得那麼「反市場經濟」。

這種保護在德國《租房法》中得到進一步細化：如果三年內房租上漲超過20%，就屬於違法行為；如果房東要求的房租超出「合理房租」的20%，會受到巨額罰款；超出50%者則構成犯罪。

除了控制租金，德國法律對提前終止合同的規定，也側重房客利益。房客想解除合同，可以不闡明任何理由，只需要提前三個月提出申請。而除非有非常特殊的理由（如房客死亡），房東無權單方面終止固定期限合同。

如果房東想提前終止合同，而房客不同意，即使是由於房客沒錢繳房租，房東也不能將其趕出去，必須經訴訟裁決。而走法律程序往往耗時耗力，用七八年才把繳不起租金的房客趕走之類的事例，不時出現在德國新聞裡。

房價關係政治生命

德國實施的是「社會福利市場經濟制度」，聯邦政府將保障居民住房列為首要的政策目標之一。在競選中，房地產政策始終是主要議題，如果有人提出的政策會導致抬高房價，他喪失的可能不僅僅是選票，甚至是整個政治生命。

同房租類似，房屋買賣市場也有由第三方評估、設定基準價的制度。如果售房者定的房價超過「合理房價」的20%，購房者可向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，售房者將面臨最高5萬歐元的罰款。超過「合理房價」的50%便構成犯罪，最高可被判處三年有期徒刑。除了基準價制度外，政府還對房屋買賣征高額稅收。

在多種措施作用下，1977年至今的30多年裡，德國房價平均每年僅上漲2%。扣除物價因素，德國房價實際上基本保持不變，甚至略有降低。有人通過計算得出，由於德國房價長期沒有變化，如果買一套房子，十年後出售的話，將所有附加費用都計算在內，甚至要損失10%~11%的價值。

在北京住了兩年後，朱子娟有了在柏林買房的打算。因為相比之下，她發現德國的房子很便宜。在距柏林市區40多分鐘車程的郊區，「風景優美，附近有一條小河」，她看上了一套佔地面積1000平方米的別墅。那幢附帶車庫和一間小屋的別墅，價格約合人民幣50萬元。