中國樓市從繁榮走向低迷？

中國債券和股票正在亮起警報信號，似乎表明近年來一派繁榮的中國房產行業正走向低迷，其影響可能在全球金融市場產生漣漪效應。

目前有證據表明，房價正不斷下降，開發商正失去資金來源。隨著交易員們開始消化此類證據，直到去年還是國際投資者眼中寵兒的中國房產行業，正變成一場「恐怖秀」。

國際債券市場中的擔憂已有所加劇。近年來，中國房地產開發商已在這些市場發售了190億美元的債務。這些債券的價格僅在過去兩個月期間，就大跌22%，導致收益率飆升。

「現在你可以看到收益率達到20%以上，這意味著存在重大違約風險，」澳新銀行(ANZ)亞洲信貸策略師歐文•加利莫爾(Owen Gallimore)表示。他警告稱，至少有6家開發商面臨嚴重的債券違約危險。

股市也在作出無情的判決。自今年年初以來，在香港上市的中國地產類股已下跌40%，而基準的恆生指數(Hang Seng index)同期內的跌幅為22%。

「人們在擔心違約風險，以及這對地產公司本身、銀行業體系和股市整體的影響，」霸菱資產管理(Baring Asset Management)的中國股票業務主管鄧鴻文(Agnes Deng)表示。

鄧鴻文稱，近期實地走訪珠江三角洲地區期間，她看到許多開發商降價5%或更大幅度。目前成交量下降，儘管9、10月傳統上是中國房地產銷售的旺季。

政府數據顯示，中國樓價自2006年底以來上漲60%。不過，私人部門的估計似乎表明，許多地區的樓價漲幅達到官方數字的數倍。

缺乏準確、全面的中國住宅供需數據，在一定程度上導致人們對兩個問題抱有不同的看法：中國樓市是否存在泡沫？如果存在，那麼這個泡沫是否已開始破裂？

但是，不存在疑問的是，近年中國房地產開發商在執行大膽的擴張計畫之際，揹負了巨額債務，這意味著，如果房產銷售確實下滑，它們幾乎沒有什麼迴旋餘地。

更糟的是，開發商正失去資金來源，過去三個月來，它們被擋在公開債券市場門外。與此同時，國有銀行正遵照政府指令，限制向多數開發商放貸（只有一些最強大的開發商除外）。

據中國媒體報導，政府本月通知信託公司停止向某些開發商放貸；信託公司是中國快速增長的影子銀行體系的一部分。「信託公司是最後的放貸者，正因如此，這條渠道被切斷是非常嚴重的，」加利莫爾表示。

評級機構標準普爾(Standard & Poor’s)本週進行了一次壓力測試，以確定該機構評估的30家中國開發商在低迷期間將如何表現。對債券持有者來說，壓力測試的結果是催人警醒的。

標普發現，多數開發商能夠承受2012年房產銷售下降10%。但如果合同銷售下降30%，逾半數企業，包括恆大地產(Evergrande)等數家大型開發商，將難以維持債務償還。

2010年1月，在看好中國的情緒高漲之際，恆大地產以13%的票面利率，向美國、歐洲和亞洲投資者發售了13.5億美元的五年期債券。這些債券目前的交易價格僅為發行價的73%，這意味著收益率達到26%。與此同時，在香港上市的恆大地產股價僅為其2011年預期收益的4倍。

儘管這樣的價格似乎看上去具有吸引力，但分析師們警告稱，它們可能進一步大幅下跌。2008年，隨著中國房產市場開始下滑，同類債券（當時市場上只有寥寥幾隻中國房產企業發行的債券）的價格曾跌至發行價的50%以下。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)