美元大反彈將擊垮中國房價

房地產降價潮正在開始向全國蔓延。據《第一財經日報》記者的調查，京滬廣深等一線城市房價從近期出現明顯鬆動，由此集中引發的幾起業主集體「維權」事件，更讓此輪房價下跌引起市場的高度關注。

無疑，這一輪的房價鬆動有著一定的必然性。在經歷了持續一年多的強力限購之後，具備買房條件的人群是越來越少，成交量是急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開發商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。哪怕是銷售一度紅火的萬科、恆大等大型開發商，現金流較之中小開發商算是充沛許多，但是他們早在今年五六月份就已經啟動了降價。

他們之所以能夠率先降價，而不像其他開發商一直死扛，關鍵在於十分靈敏的市場嗅覺，使得他們意識到政府本輪房地產調控的決心之堅定，短時間內完全不可能放鬆調控。而只要調控不扭轉，誰先降價，誰就掌握了市場主動權。而越扛到最後，豪賭政策放鬆的計畫落空，那最終只能陷入更為被動的境地。特別地，隨著年關的臨近，成交量的長期低迷，要想快速完成年初預定目標，降價是唯一的選擇。

因此，此輪房價鬆動可謂水到渠成，亦是政府宏觀調控所樂見的結果。但這一次房價鬆動，會不會像2008年那樣不過是曇花一現，這主要有賴於此輪房地產調控所能持續的時間。在筆者看來，此輪降價潮能夠持續，原因分為國內和國際兩方面。

從國內情勢看，嚴厲的房地產調控政策兩三年內難以結束。儘管經濟面臨硬著陸風險，中小企業倒閉潮不斷，但這一次中國經濟不會這麼快地重回保增長。

這一次所出現的所有危及經濟增長的現象，在2006年到2008年那一輪宏觀調控過程中也都曾經發生，直到2008年6月，央行依然還在上調存款準備金率，打擊通脹和房價泡沫的力度十分強烈。可惜，由於雷曼破產帶來的全球性金融危機，不得以啟動天量信貸政策，讓房地產一飛衝天。若當年沒有金融危機，房價泡沫在那一次調控中就會解決。而眼下的形勢是，再度出現疾風暴雨式大危機的可能性微乎其微，縱使再度出現，有了三年前貨幣嗎啡刺激經濟和房價暴漲的雙重教訓，重蹈覆轍的事情不大可能發生。房價鬆動，政策千萬不可鬆動。只要嚴厲限購和貨幣緊縮不結束，房地產降價大潮就完全可以持續下去。

實際上，即將到來的更為全面的房價鬆動趨勢，也符合地方政府的利益。在經歷了2009年和2010年的土地狂潮之後，他們已經賺的盆滿缽滿，若再重複當年的癲狂，房地產的政治屬性會更為嚴重，並成為更加棘手的社會難題。地方官員「去房地產化」，將是他們理性的選擇。 也是保證他們在下一個十年贏得主動，領跑地方經濟的必由之路。

而從國際形勢而言，外資抽離資產市場端倪初現，由查諾斯和魯比尼等領銜的對沖基金、經濟學家國際空頭，正在顯示其真實的運作能力。9月份，中國外匯儲備餘額一改之前兩年的飆升態勢，單月居然淨減少了608億美元，這是有史以來單月下降幅度最大的一次，超過了三年前金融危機時期。如此大規模的外儲突降，主要原因就是國際資本的流出，而很難用外貿形勢低迷等因素解釋的。因為進出口企業艱難並非9月份獨有的現象。

同時，美元指數近期開始走強，伯南克亦暗示隨時可能加息抗擊通脹，加上歐債危機暗礁叢生，美元即將迎來一波像樣的大反彈。歐元的頹勢，美元的上升，將主導一場新興市場的資本外流。這勢必將嚴重考驗中國的房地產市場，若同時嚴峻考驗人民幣匯率，引發貶值浪潮，那房價跌勢更是難以扭轉。

歷經了十幾年的超級繁榮，中國房地產市場的確到了需要回歸理性的時刻。至少，商品住宅勢必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時保障房佔據主角。解決大多數的住房問題，是不可能通過做大房價泡沫來完成的。這一次，和以前的每次調控真的不一樣了！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)