房地產稅擴大蓄勢待發

房地產稅的擴容再度成為行業熱議的焦點，特別是近日有消息稱第二批試點城市將於今年確定，其中「包括北京和廣州」。此消息一經傳出，馬上在業內引起轟動，儘管在此後，廣州市地稅局和廣州市國土房管局均稱沒有收到相關的通知，房地產稅是否真的將在今年落戶廣州現在仍無最終定論，但今年已經多次傳出廣州將被納入房地產稅擴容的範圍。今年之內，房產稅登陸廣州的可能性究竟有多大，影響會有多深成為大家關注的內容。

來還是不來？

房地產稅的第二批試點名單裡究竟有誰？猜測、傳言再到相關部門的出面澄清，在今年，圍繞在房地產稅今年是否會在廣州落地的問題是反反覆覆，至今仍未休止。

不算去年的傳聞，僅今年開始，房產稅要落戶廣州的猜測就不斷。1月就已經有消息傳出廣州在今年內將開徵房產稅。在1月5日召開的第二屆中國房地產新年峰會上，財政部財政科學研究所所長賈康就曾表示，房產稅的推廣將繼續進行。而目前國內上海、重慶已經先行開徵房產稅，接下來，像北京、廣州、南京這樣的大城市就是最大的擴大試點目標。而北京、廣州則是業內猜測的重點對象。當時就有專家提出，如果第二批試點城市要在今年出臺，廣州在其中的可能性就極大。但隨後，這一猜測在廣州市的相關部門領導的出面澄清而暫時平靜。

今年3月，關於房產稅今年要在廣州開徵的傳聞又再度興起。當時的背景是國務院批轉國家發展改革委《關於2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確，今年要加快財稅體改革，適時擴大房產稅試點範圍。這也就加大了今年房產稅擴容的可能性，這一次，深圳、廣州成為猜測的重點。同樣，今年第二次的「房地產稅試點」猜疑也是以相關部門的開口而暫停。

僅在兩個月後，同樣的傳聞又再起。有媒體在本月14日報導「房產稅最快將於今年晚些時候擴大試點，第二批試點城市包括北京和廣州」。此次的傳聞比今年前兩次的傳聞顯得可能性更高，而且時間也傳得更實。此則報導稱，較為確切的消息顯示，北京和廣州已經進入房產稅第二批試點城市大名單中，而且計畫將於今年下半年實行。但隨後，廣州市地稅局及廣州市國土房管局表示，至今未收到任何相關通知。

不到半年的時間，就已經有三波的房地產稅擴容傳聞來襲。而6月將至，下半年也即將來臨，房產稅究竟是來還是不來至今仍是疑問。但能確定的是，與前兩次有稍稍區別的是，不管是從業內的專家的觀點，還是政府的論調都可以看出，房產稅在今年下半年試點擴大的可能性很大。廣州市國土房管局相關人士就曾表示，房產稅開徵試點擴大是全國趨勢，而廣州擬在年底啟動相關方面的研究。

北京？廣州？深圳？

在上海、重慶兩地成為房產稅的試點後，在對第二批試點城市的猜測中，作為一線大城市，北京、廣州、深圳三地的呼聲最高。儘管最終的決定仍沒公布，但針對這幾個城市究竟誰更適合的比較一直在進行。而三地之間也在做著各自的準備工作。

在去年底，北京住建委以及北京地稅局對契稅徵收優惠政策中規定的普通住宅界定標準進行了更新，將作為判斷標準的套均總價改為每平方米單價，總體上擴大了普通住房的認定標準，從而使更多的普通家庭住房可以享受到契稅的優惠。有分析認為，這個調整是在為房產稅的開徵進行鋪路。原因就是這一政策既是稅收政策，也是房地產調控政策，提高計稅標準繼續收緊投資購房，另外普通住宅的認定標準回歸市場，也有可能會在後續出臺的試點房產稅或者物業稅中起到比較重要的作用。

廣州在4月份也上線了存量房計稅系統。這使得目前廣州已經具備了對存量住房進行估價的能力。有專家認為，這同樣也有為房產稅的落地進行準備的意思。因為這個計稅系統可以對房屋交易環節進行計算徵稅，在技術上也可以做到對樓市保有環節計算徵稅。

而深圳，則條件更為成熟。作為土地招拍挂的首舉之地，現時深圳也是土地財政影響較小的一線城市之一。有分析稱，不過高地依賴於房地產行業，不過度地依賴於土地財政，在大環境上更為成熟。而此外，在技術層面，在深圳已經有專門針對房地產稅評估進行了數據的收集與整理，形成了宗地信息、樓宇信息、房屋信息、以及權利人信息的房地產稅評估的資料庫，並且資料庫與宗地矢量化地圖進行了整合，形成了完整的空間資料庫。也就是說，深圳已經具備開徵房地稅的技術條件。

三地對比，各有優勢，而不少專家都認為深圳比廣州更具開徵條件。但如今，房產稅第二批試點仍未確定，北京、廣州、深圳之爭注定仍將繼續。記者蔣勁勁

重慶或上海推廣模式該選誰？

從去年1月重慶、上海開始試點房產稅至今，已經接近一年半的時間。而在近日有消息稱，相關部門也已經對這兩地進行個人住房徵收房產稅試點效果展開評估，結果仍沒公布。對於此次的評估，可能將會對接下來的第二批試點城市推行房產稅的模式有較大的影響。擴大試點已成大勢所趨，評估重慶與上海的效果，獲取經驗是未來以何種方式繼續推進的關鍵。

兩種模式誰孰誰優

房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。基本於同一時間開始的重慶與上海兩個試點，所徵稅的細則也有不同。

首先在徵稅對象上就有所區別。重慶房產稅面對的是重慶市城九區的所有獨棟別墅，新購的高檔住房以及新購的無戶籍、無工作、無企業人員新購的第二套及以上的普通住房。而在上海，房產稅的徵收範圍是全上海市，對象是本市家庭新購的第二套及以上住房，以及非本市居民新購的住房。也就是說，在物業類型上，上海面向所有的住房，以是否新購和是否擁有本地戶口為界。

而在徵收稅率上，重慶有0.5%、1%和1.2%三種，而上海則是0.4%和0.6%。相比而言，重慶的房產稅徵收方式複雜一些。如果一戶家庭已擁有一套高檔住宅，如果再購買一套住宅，面積在150平方米，交易單價在16000元/平方米，除去100平方米的稅費免征部分，每年納稅額是(150-100)×16000×1%＝8000元。

而如果是在上海，情況又不一樣，因為在上海的房產稅計算公式中，免征的面積僅為60平方米，但加入了家庭人口的因素。如果同樣一個3口之家已經有一套150平方米的住宅，現又新購一套150平方米的住宅，均價在30000元/平方米，每年要繳納的稅額是(150＋150-60×3)×30000×70%×0.4%＝10080元。

「上海模式」將被推廣？

儘管落戶在哪仍然沒有確定，但房產稅擴大試點已經勢在必行。而在擴大試點，是採用重慶模式還是上海模式仍不可而知。而近一年來，重慶、上海兩地的徵稅模式都各有呼聲，以往重慶模式被認為更符合稅收規律，因而受到更多的推崇。但近日，又有不少分析人士，在第二批試點城市中，上海模式應該是主導。

中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，應該以「上海模式」為主導，對「增量」徵稅，而不是家家戶戶都要繳納房產稅，「相比較而言，‘重慶模式’工作量太大，連小別墅都要徵稅，很多人心裏受不了，‘上海模式’執行難度就小一些。」

此外，有分析稱，第二批試點城市很可能主要針對的也是新增購房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會得到足夠的保護，只會對超出面積外的部分進行徵收。而在上海模式中徵稅的方式，除了面積，還包括了家庭人口，也就是人均面積也是考慮的範圍。「上海模式」在接下來成為基本模板的可能性更大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)