郎咸平：中國房價降不下來的秘密(圖)

房價下跌，這只是一個統計遊戲

早在2012年3月18日，國家統計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，雖然2月份房價整體仍呈上漲態勢，但70個大中城市中有45個城市新房價格環比下降，漲幅縮小的城市個數也明顯增多。

從同比數據來看，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現了明顯下調。

儘管如此，房屋價格仍遠超居民收入水平，房價調控何時才能真正發揮效力，使之回歸合理價位，這不僅是溫總理的期望，也是國人共同的心願。

2月份的數據顯示，70個大中城市中，有60多個城市的房價是下跌或者停漲，以前這個詞叫「漲停」，現在叫「停漲」，這個現象應該怎麼理解呢？

我是最不喜歡談表面現象的，但是我們先來談一個表面現象，然後透過現象看本質。

第一，這個數據，就是和1月份相比，房價好像不漲了，還有點微跌的可能，因此政府可以說，你看我們調控成功了是不是？這個表面上看起來是非常好，可實際上，這是一個很有趣的統計數字。

以北京市為例，交易量大幅下跌是沒錯，比如說2011年二手房的交易量下跌了38%。那麼房價也跌。怎麼跌呢？把通州都平均進去的話，那它肯定跌了。

但是，通州不是北京城區，把它也平均進去了，這樣當然是跌，但三環之內並沒怎麼跌。這樣平均下來好像是跌了，政府覺得調控成功。

想買房的人呢，就到郊區去買，比如說到通州去買，通州跌了，心裏也好過一點。市區的人呢，房價沒怎麼跌，心裏也挺好過的，因為本來就有房。所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。

開發商更有意思，中小型開發商被大量淘汰，大型開發商卻越來越壯大。比如說，2011年萬科的銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤也都上升了35%。出現了越調控，大開發商利潤還越高的現象。因此大開發商掌控了大量的資源，是真正的利益集團。

等於是重新一輪的洗牌，讓這些大魚把小魚都給吃了。然後小魚呢？2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗，再加上小型的兼併以後，地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。也就是說，調控之後小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。

以前曾經提過一個現象，叫「進入房地產」，就是比如說做醫藥的、做礦業的、做製造業的，都跑去做房地產。現在叫「逃離房地產」，這些小魚都跑出去了，不做房地產了，比如說回去做醫療或者做礦業去了。

而且還有最後一個，2010年土地出讓金是2.7萬億，2011年高達3.15萬億，創歷史新高。地方政府也挺高興，因為出讓金也上升了。因此可以說，調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。

所以這就是個統計遊戲。因此我同意溫總理曾經說的，如果按照與收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。

誰才是高房價的幕後推手

這一輪的房地產調控有兩個「紅線」，一個叫限購，一個叫限貸，這兩個作為現在房地產調控最核心的東西，也有一年了。那我們現在回過頭來看看這一年到底成效幾何呢？

這也是我在微博裡面談到的一個我們應該關心的重點，也就是說，政府知不知道應該要調控房價？它當然知道的，它認為房價確實應該要調控。

民生是非常重要的事情。可是我想提出一個簡單的數字，我們做了一個統計，房價裡面有12項稅跟50多項費，加在一起佔到了房價的70%左右。那我請問你，誰是高房價的最大推動力？

因此用一個所謂打壓的方式，不准那些需要買房的人買房，當然不准炒房是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什麼中國不能炒呢？

美國政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵他們去炒房，可是人家為什麼就不炒呢？因此這個問題是我們自己要檢討的，為什麼只有中國在炒房？

問題是房價要按照溫家寶總理所講的「降到合理的價位」，可是怎麼降啊？70%是稅費，這是剛性的，降不了；10%是最起碼的構建成本，降不了；開發商20%的利潤，也降不了。

這裡面還有很多的灰色支出，至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出。所以加在一起等於90%。我們能不能突破90%這個剛性關口？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)