溫州房價難言「崩盤」

2012年下半年以來，溫州房價大跌、房企資金斷鏈、老闆跑路的報導，層出不窮。近日，又有數據表明，房地產調控三年來，與2010年房價相比，全國70個大中城市中，僅有5個城市房價下降，其中浙江佔4席（溫州、杭州、寧波、金華），而溫州更以高達17.7%的降幅領跌全國，同時也成為國家統計局監測的70個城市中近3年來唯一跌幅超過兩位數的城市。

浙江樓市怎麼了，溫州樓市泡沫破滅嗎，中國樓市也會隨之崩盤嗎？這一系列的疑問，盤恆在人們的心中。從全國來看，2012年樓市完成了由冬天到春天的切換，尤其是一線城市和少數二線城市，住宅成交量和價格持續上漲，近兩個月已現偏熱之態。與此同時，多數三四線城市的市場仍未出現回暖，尤其是房價未像一線城市那樣強勢反彈。筆者認為，現階段全國樓市並無明顯泡沫，更談不上崩盤。

但是，少數地區的房地產市場，確實不容樂觀。典型者如鄂爾多斯和溫州。接下來，重點評析一下溫州及浙江吧。從市場數據來看，2012年下半年開始，溫州房價一直領跌全國。比如2012年9月，全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.3%，而溫州下跌幅度最大，為16.4%。這是房價指數，若看實際樓盤，則確實有相當部分下跌三成，甚至個別下跌五成左右。

溫州房價大跌，與經濟面與金融面的惡化有很大關係。溫州以民營經濟為主的，且是出口導向型的，2011年歐債危機升級，以及美國經濟復甦乏力，導致外需大幅萎縮，致使當地經濟蕭條。房地產有條重要規律：經濟不好，樓市也就好不了。

一直以來，溫州民間融資發達，高利貸盛行，但在各種負面因素衝擊下，2011年溫州民間高利貸泡沫破滅，「老高」紛紛跑路，融資市場一地雞毛。而高利貸與房地產糾結在一起，相當部分高利貸資金流進房地產開發領域，或直接投資投機性購房。高利貸鏈條斷裂後，開發商和炒房者的資金嚴重吃緊，債主催逼，迫不得已，降價拋售樓盤或二手房，少數人急於用錢，只能以「跳樓價」出貨。

還有，購房者的觀念與心態，也很重要。眾所周知，過去十年左右的時間內，我國住宅市場中的投資投機性需求，遠遠超過發達國家成熟市場的水平。其中一條重要原因，是我國居民將購房置業作為財富增值保值的重要、甚至惟一路徑。其中又以溫州炒房團、山西煤老闆為著名。中國最早的一批房產投資客，就是溫州人，先是2003年在上海炒房，後來流布全國。兔子不吃窩邊草，可是溫州人炒來炒去，不由得也把老窩給炒爆了。

我國房地產市場化的歷史偏短，主要是1998年房改之後才實質性展開的，還沒有積累足夠的市場數據。但一個規律是明顯的：凡在一段時間內經歷房價瘋漲的地區，在緊接著的全國樓市降溫中，都會成為「重災區」，比如 2006年的上海，2008年深圳，2011年的溫州。

2009-2010年，全國房價經歷了一輪上漲，其中多個月份，溫州領漲全國。比如，2010年1月，70個大中城市住宅價格指數同比上漲9.5%，而溫州為15.7%，雄霸第一。開發商也很瘋狂，2010年11月29日，經過33輪激烈競標，溫州一地塊以37億總價被當地房企競得，樓面價達3.7萬/平米，成為全國住宅用地單價地王。這個拿地企業太苦逼了，正好趕在市場降溫的「前夜」，搶下這塊「燙手山竽」，只能「吃不了兜著走」。

溫州，只是浙江，尤其浙南經濟與樓市的一個縮影與典型。過去多年，臺州、寧波、杭州、義烏等浙江城市，不同程度的存在「溫州現象」。經濟、金融、樓市，三者密切相關，很容易形成共振。處於景氣週期時，三者比別的地區更熱，比如上一輪樓市繁榮期，2010年1月，溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。處於不景氣週期時，則更冷，比如2011-2012年，三者形成負面共振，房地產市場異常低迷，房價領跌全國。

然而，也應看到，浙江和溫州的緊張形勢正在出現緩解跡象。比如，從短週期看，我國經濟已於2012年三季度見底，谷值GDP增幅為7.4%，四季度反彈至7.9%，2013年總體趨勢是上行。同時，歐美經濟預計也會略有起色，國際國內環境，有助溫州經濟見底回升，即便難現大幅反彈，但至少最寒冷的時候已經過去。另外，與全國其他少數地區一樣，溫州民間高利貸危機正在緩解，老闆跑路的案例越來越少。

隨著宏觀經濟和民間借貸危機的好轉，浙江和溫州樓市已經趨穩，甚至近段時間房價已經出現止跌、復甦的跡象。比如2012年12月，溫州和寧波房價已經止跌，而杭州和金華出現上漲。筆者認為，隨著全國房價的整體性回暖，浙江和溫州房價谷點正在過去，2013年房價將會出現小幅上漲。

最後，在上述分析的基礎上，對於溫州房價形態進行定性。筆者研究過眾多國際案例，一般而言，能稱得上房價大泡沫，而且事後能被稱為崩盤的，房價至少得下跌三成，而且下跌和筑底需要持續幾年時間。比如美國房價自2006年開始下跌，至2011年累計下跌三成多，2012年才進入復甦通道；日本則更慘，當前六大都市地價，仍較1991年高點下跌了六七成，根本看不到猴年馬月能恢復當年的「輝煌原形」。

可以肯定的是，浙江全省整體而言，房價沒有形成大泡沫，也不會崩盤，其走勢與全國總體一致。從房價整體跌幅和下跌時長來看，溫州房價尚不能嚴格定義為「國際標準的泡沫」，更難言泡沫已經破滅。比較合適的界定是：溫州房價經歷了一次較大幅度的調整（相對於全國其他城市而言），當前正在慢慢趨於好轉。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)