保持房地產價格的穩定，是中央政府的重要政策目標之一，中央政府為此在過去十年間出臺了一系列的房地產調控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效並不明顯，房地產價格非但沒有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線城市的房價更是上漲數倍。國家統計局對70個大中城市的監控數據顯示總體房價上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區不斷向更遠的郊區擴散，郊區新建住宅的較低房價壓低了城市的總體房價。筆者認為，導致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期，此次「新國五條」的所得稅條款更是直接助長房價的上漲。
一、 為什麼政府的調控政策失效？
我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發了民眾改善居住條件的願望，推高了對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例於2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其它投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通貨膨脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最後，北上廣一線城市房價的上漲，在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。
在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從「盧卡斯批評」說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授、諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的「理性預期假說」，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，並事先採取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，並預先做出回應。人們常說的「上有政策、下有對策」就是其中的回應部分。把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。「新國五條」頒布之後的亂象就是一個很好的證明。
「新國五條」尚未實施，許多家庭抓緊這段空擋買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及「新國五條」實施之後高額的個人所得稅。這些都極大地刺激了房價的上漲。另外，「新國五條」導致的社會影響也不可忽視。網上已經流傳了各種各樣規避「新國五條」的「錦囊妙計」，其中不乏違背基本道德倫理的歪計。
「新國五條」的重頭戲是對二手房交易的賣方徵收房價增值部分20%的個人所得稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉移給買家，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買家往往會接受，這相當於房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導致交易量下降。另一方面，由於新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅，其後果必然是導致新建住宅價格的上升。
如果政府的目的是通過對交易環節徵稅降低房價，那麼就應該對購房者徵稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者徵稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者徵稅的原因。然而，目前的房地產市場仍然是賣方市場，二手房出售者很容易把稅負轉嫁給購房者，結果是，政府意在保護購房者的好意反倒增加了購房者的負擔。
事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如徵收房產稅。如果對第二套房徵收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。
二、 房價上漲真的對公眾不利嗎？
政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？
一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處於收入下端的50%的家庭也不可能在通勤範圍內買起房。以北京為例。五環以外的房價已經接近每平米3萬元，即便下降一半，100平米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。
解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。過去十年的房地產調控政策給公眾傳導的信息是：每個家庭都應該擁有新住房。但是，這在任何國家都是不可能實現的。政府給公眾在空中畫了一張餅，公眾沒有吃到，反倒對政府產生了不滿、甚至怨恨情緒。
各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源於以下幾個方面。一是「漂」在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，並從中按租金提取收入，並同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制「投資性」購房、打擊「投機性」購房，這在現實中很難做到。
仔細分析一下各種買房動機的家庭，可以更清楚地瞭解抑制房價的作用。顯然，對於買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對於那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說，房價上漲意味著他們的資產在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困於房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是「漂」在外地的年輕人。事實上，網上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。政府打壓房價只會吊高年輕人的胃口，讓政府背上一個巨大的包袱。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。
總之，民眾對房價的抱怨當中包含了很大成分的「吃著碗裡的、看著鍋裡的」態度。政府目前的調控政策實際上是在鼓勵這種情緒，因而在很大程度上是在給自己背上一個巨大包袱。政府必須找到解套的辦法。
三、如何退出房地產調控？
前面的分析表明，政府的房地產調控政策既不符合市場規律、沒有達到限制價格的目的，也沒有提高民眾的福利，而且還引起了中產階級極大的恐慌。現在到了政府退出房地產調控的時候了。那麼，如何退出呢？在這方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。
在股市開辦之後的一段時間裏，政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務，因而在一定程度上讓民眾形成了「股市不會垮」的信念。整個九十年代，股市亂象叢生，但由於怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門遲遲不加強監管。進入二十一世紀之後，監管部門開始對股市採取嚴厲的監管措施，股市先後出現二次大崩盤，監管部門遭到股民們的炮轟，但國家並沒有出現大規模的動亂。從第二次崩盤到現在，我國的股市一直處於不溫不火的狀態，股民對股市的投資趨於理性。這說明，只有市場才可能起到教育公眾的作用。
房市和股市在本質上都是資產市場，因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產價格就會上漲，等漲到一定程度之後，一些投機者就會賣掉資產，從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至於影響實體經濟。
我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由於預期下降，他們的投資就會下降，從而降低經濟增長速度。政府要做的，是穩定開發商的預期。
綜上所述，筆者建議政府採取下列步驟有序地退出對房地產的調控：
第一步，從二線城市開始三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務，但是，如果不給房地產業鬆綁，城鎮化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過程中，地方政府需要更多的資金，放鬆對房地產開發的管制有利於取得地方官員對新型城鎮化的支持。
第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左。
第三步，對第一套房以外的住房開徵房產稅，稅率在2%-5%之間根據住房的套數累進。
第四步，在第一和第二步實施之後，房價會上漲，但第三步實施之後房價會趨於平穩，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌做準備。如果看到房價持續下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應的方式托市。
總之，房地產業是市場經濟的一部分，把抑制房價上漲作為政府的一項硬性任務不僅增加政府的負擔，而且，由於長期無法扭轉房價上漲的趨勢，堅持調控政策只會讓政府失信於民。另一方面，要想讓民眾的房地產投資回歸理性，只能依賴他們從市場本身得到經驗教訓。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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