地產泡沫爆破只是時間問題

【看中國2013年07月10日訊】前天，朋友親口跟我說，1982年在北京北四環外，單位分了一套1房1廳的小房子，建築面積50平米，實用面積35平方米。該房子雖然破舊，但市場價格卻超出300萬元。

我禁不住要拿北京房價，與倫敦房價做一個比較。剛好，這兩天，朋友在倫敦北部第四區買了一套剛建好的新房子，離地鐵站，走路2分鐘。搭上地鐵，20分鐘就可以直達倫敦市中心。

北區是倫敦比較好的地段，加上靠地鐵站和大學，應該是很貴的房子。但是，比起北京的房子，倫敦這樣的房子不知道便宜到哪去了。

倫敦的房子是新蓋的，實用面積70平方米，按國內標準計算，那就是100平米。兩房一廳，兩個洗澡間，兩個廁所，全套的精裝修，高級的廚房設備，高級地毯和牆磚，125年的契約，連裝修在內，實際賣價28.2萬英鎊，按照當前的匯率，折成人民幣266萬。

對比北京和倫敦的這兩套房子，倫敦房子是北京的兩倍大，產權期是北京的兩倍還多，裝修不僅免費，而且比北京的裝修要好很多，交通方便，沒有太多污染，還有停車位和大片的公共綠地。然而，如果按每平米價格計算，北京的價格是倫敦價格的2.2倍。如果考慮到產權，質量和環境差別，北京的單位面積價格是倫敦的4.5倍以上。

倫敦，是所有英國人‘談虎色變’的地方。房價是全國平均房價的2倍左右。例如，在倫敦用28萬英鎊買的那套房子，在諾丁漢用14萬英鎊就足夠了。

北京和國內其它城市的房子不僅質量差，產權期短，而且價格卻比英國同等的城市高數倍，這怎樣解釋呢？

更難理解的是，國內的人均收入，比英國的人均收入還有5到6倍的差距，而國內房價卻比英國高這麼多，這又將如何解釋呢？

回答這些問題，其實挺不容易。造成中國目前房價奇高的局面是多方面的，而每一個方面都很難說是決定因素，還是次要因素。

在以前的博客中，我說了很多。今天，我再次講述國內高房價的諸多因素。

首先是泡沫

中國地產泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房價收入比，還是用房租與房價的比例計算，中國的房價都是太過分了。

上面的朋友跟我說，他在北京的那套房子為啥那麼貴，主要是出租的收入很高，每月的租金可以高達4千元。如果房價是300萬，每年租金4.8萬，扣掉中介和其它費用，純收入就算4萬元好了，年回報率只有1.3%。

月租4千，對那位朋友來說，已經是非常好的回報了。一個小房子，就像一隻會下‘金雞蛋’的母雞，那是因為他當時沒有花一分錢，就得到了那套房子。但是，如果現在有人拿300萬買了他的房子，然後租出去，1.3%的回報率，比銀行的利率低不只一半，那是一種很不明智的投資方式。

然而，如此低的回報率，為什麼人們還拚命買房子呢？那是因為，大家還在盼望著房價像以前那樣繼續暴漲。同時，當今有錢人除了買房子，無法找到更能發財致富的投資渠道。

上面講到的倫敦房子，月租金1400英鎊，每年1.68萬英鎊。扣除中界和其它費用，年收入可達1.4萬英鎊，回報率5%。英國目前的銀行利息接近零，買房子有5%的回報率，那是很不錯的投資。這樣的回報率，是北京那套房子回報率的近4倍，通過房租差別，我們也可以間接的證明倫敦的房子比北京的房子便宜3倍以上。

其次是地區發展不平衡

中國人口眾多，地區發展高度不平衡，導致大家只要有機會，就往北京，上海，廣州和深圳等一線城市湧入。許多外地人，家不在北京，卻想辦法到北京買房子。

全國最好的資源都集中在北京，還有少數其它的特大城市。一線城市的就業，孩子上學，醫療，陞官，發財的機會，比其它城市和地方，高出無數倍。

中國政府的許多遊戲規則，不是創造公平與平衡發展，而是不斷引導不公平的競爭。例如，北京考生上清華北大的概率，是外省考生的41倍。這就難怪，一方面北京的高官們，要想方設法保證他們的絕對壟斷優勢地位，還有孩子一代的絕對壟斷地位，一方面，老百姓，尤其是各省的有錢有勢的人，成天就削尖腦袋往北京擠。

這樣的惡性競爭，導致地域經濟不平衡發展不說，導致極大的資源浪費不說，現在又鬧出了房價居高不下的尷尬局面。

第三是收入兩極分化和合法化的腐敗

收入兩極分化，也是導致房地產泡沫的罪惡根源。有錢的人，高房價不怕，他們連現金都拿得起，還害怕房價高嗎？中國社會最大的不公平，在於有錢有勢的人，不斷的得到政府的關照，而沒錢沒勢的人，成天就是被人欺負。

例如，許多有多套房子的人，大多數房子都不是通過出市場的流行高價格買來的，而是通過多次的集資建房，用超低價買來的。就拿國內的大學為例，學校向政府要了廉價土地，從銀行要了低息貸款，再通過招標的形式，把房子造好，用低於市場一倍以上的價格賣給職工。學校領導可以得到很大的房子不說，還可以變相的得到第二套，第三套，等等。大學如此，地方政府，中央政府部門，更為過分。這些都是合法的，公開的腐敗行為。而這種行為越多，越普遍，那些沒法子得到集資建房的廣大市民所要付出的代價就越高。

為什麼呢？因為土地是有限的，大型國有企事業單位和政府機關把大塊大塊的土地圈走，還通過公開‘偷稅漏稅’的辦法，建設大批低價格的房子給領導和職工，剩下來的土地價格就會被人為的提高。各地的基礎設施建設資金，大多數是通過徵用各種與土地和房地產有關的稅費籌措得來的。但是，其中有一部分土地通過特權而躲過了苛捐雜稅，其它土地的稅費負擔就會被變本加厲的提高。許多‘公知’指責政府的稅收是房價高的重要原因，我想給你們說的是，那是對那些沒有政府背景的房子而言的，前面講的集資房不僅沒有受高稅收的影響，更是造成其它房子被收高稅的推手。

最後是文化因素

中國文化的習慣，都把積累，尤其是房地產的積累，作為財富的重要因素。大多數中國人不僅勤勞，而且節儉，他們不浪費錢，不捨得像西方人一樣度假和旅遊（這種情況對有錢，受過教育的人群，已經有了很大的變化），他們不僅自己買房子，為孩子買房子，還為孫子和孫女買房子。這種中國特有的傳統文化，本來是好的，但是，當大家都一心一意的往房地產業砸錢的時候，泡沫就形成了。

房地產泡沫形成，大家都認為會爆破，我也認為會爆破。而然，為什麼我們叫囂了這麼多年，房地產泡沫，不僅沒有爆破，而且，房價還越來越高呢？

第一個原因是房地產泡沫形成的巨大黏性。

一旦泡沫形成，人們總是認為房價只漲不跌，不理性的期望，形成一種看似‘理性’的房價上漲遠景，而實際上卻隱藏著巨大的危機。

第二個原因是政府干預錯位。

限購，理論上是限制房子價格上漲，實際上是推升泡沫的繼續增大，拖延泡沫破裂的時間。老百姓看到政府限購，就認為房價還會上漲，否則，為什麼要限購？

如果政策的目的是為了降低房價，那麼，就應該限制市場不公平的競爭，提供更多的土地，蓋更多價廉物美的房子，加強市場競爭，降低剛性需求稅負，提高空置房子的機會成本，控制房子面積的大小，等等。

由於政府並沒有把降低房價，提高有效供應和社會公平，作為政策的導向，才導致了市場更多的不理性，甚至是投機的行為。

結束語

政府不要以為能夠超越市場，以為限購就可以防止泡沫。是泡沫，遲早都要破。地產泡沫，早破好過晚破。等待泡沫過度膨脹，加上經濟轉型遇到困難，再來爆破，對國家和人民將造成無可估量的損失。

房價繼續上漲，短期內大家高興，行為更加盲目，今後所要承受的打擊，就會更大，更痛苦。地產泡沫的爆破只是時間問題，不是會不會爆破的問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)