誰想甩掉「房地產」的套？(圖)

【看中國2017年10月5日訊】最近，市場上有兩件事令人無法理解。第一，據媒體報導，國內房地產的「死多頭」任大炮開始看空；第二，媒體報導說，三、四千億的消費貸流入了房地產。按說這個數額實在不大，從以往的情形來說，根本不值得後媽（央行）出手。可現在，央行和銀監會都大動干戈地嚴查，為什麼會如此強硬？這在過去的調控期可是很難想像的。

以前，堅定看多房地產的邏輯基礎有兩點：第一，如果房地產泡沫破裂，財政也就爆了；第二，如果房地產爆了，會在銀行系統產生大量的壞賬，銀行就死了。這相當於房地產將管理者套住了。

有關中國房價的討論還遠沒有結束…（圖片來源：Getty Images）

可現在，管理者在對於房地產的態度上明顯日趨強硬，這又是為什麼？

從前，央行印鈔、地方賣地、房地產公司建房賣房，形成財政收入，這是土地財政收入的一部分，另外，在建設施工過程中拉動能源、鋼鐵等基礎行業的需求，形成土地財政收入的第二部分。其實，這裡的核心是兩個環節，房地產公司建設和賣房環節。前者各種性質都有，私人房地產公司、股份公司、國有股份公司等，一旦房價暴跌，它們的行為是很難控制的，國家總不能印鈔補貼私人性質的公司為它們排憂解難吧，可不為它們排憂解難，土地財政就枯竭；後者是出售環節，取決於市場的購買力。如果將建房的環節變成國有獨資公司呢？問題就得到瞭解決，它們會按照政府的需要購地，建房，然後出租，這些過程都可以實現土地財政收入；而一旦出現經營問題，可以出動四大資產管理公司為它們排憂解難，甚至政策性銀行也可以出面，本質是保護土地財政，讓國有獨資公司可以不斷購地。基於銷售環節取決於草民的購買力，在經濟的動盪期很難維持穩定。但是，如果出租哪？只要租金合適，就可以實現需求的相對穩定。在今天，這是「藍海」市場。當建設環節和需求環節可以相對穩定之後，土地財政就可以持續了，雖然會比原有的模式有所減少，但不會枯竭，如果再加上房產稅等，財政收入就更穩定。

然後就是銀行，一旦銀行爆了，基本就等於老大爆了，要為它排憂解難。其實，這裡對銀行最大的威脅是房地產公司。大家知道為何房地產公司敢於加很高的槓桿率賭管理者會不斷推動價格嗎？根源在於賭徒們的責任、權利不平衡。比如：一間公司總資產100億，總負債80億，當100億的總資產跌到50億的時候，公司破產，產生30億壞賬。但基於是有限公司，公司只以自己的財產承擔清償責任，剩下的事情（30億壞賬）就甩給了地方政府和銀行，自己的私人財產不會受到牽連，依舊可以錦衣玉食、甚至跑路。而一旦政府承受不住壓力救市，價格上漲了，無論地產公司還是私人老闆，都可以賺的不清不楚。所以，任何一輪房地產調控的時候，都有很多賭徒，越調控就會越激進地進行負債拿地，當初的王老闆、許老闆，現在的孫老闆都是典型；也所以，中國上市房地產公司的負債率都在很高的位置，一般在百分之七八十以上（強週期性行業，這個水平很高）。這個行業，雖然有很多教授、高級經濟師等，但本質都是賭徒，東西方經濟學在這裡還不如廢紙。根源在於責任與權利的不平等。一旦房地產泡沫爆了，大家都將爛攤子丟給政府、自己跑路，銀行自然也就爆了。

但是，如果將地產商的庫存最大限度地銷售出去呢？房子的產權就變成了私人，而不是有限公司的屬性。私人是無限清償債務的性質，無論天荒地老（這與愛情上的地老天荒是不同的），都要欠債還錢，結果，這種責任與權利不對等的問題就可以解決絕大部分（因為地產商的庫存總是存在的）。也所以，這輪調控，孫老闆明顯很想繼續當賭徒，但有傳言說被警告，緣於管理者在好不容易將庫存降到低位、眼看大功告成的時候，如果你繼續賭，目的也就無法實現。

雖然這些措施不可能完全化解土地財政問題，也不可能完全化解銀行的問題，但卻已經極大程度地緩解了兩方面的問題，因而也就可以看到任大炮態度的轉變、央行及銀監會對消費稅態度上的強硬，以及孫被警告的傳言。

這時候，它們不會主動刺破泡沫，因為泡沫破裂對社會、銀行、財政依舊有很大的衝擊，誰不想繼續過好日子啊？但基於財政和銀行的耐衝擊性已經與以往出現了根本性質的改變（傳言有些地方的庫存只有三五個月的銷售額），一旦被逼無奈（這自然來源於國際金融局勢）的時候，也可以升息，而只有升息才是房地產真正的空頭。

技術官僚，可不是白吃干飯的！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)