如何面對65萬億美元的大房地產蛋糕？(圖)

【看中國2019年3月16日訊】如今，買房的、賣房的，都在默默地念叨對方——看那個「傻瓜」，這反映的是人們心中的焦慮與自以為是。

中國大陸的房地產市值已經達到65萬億美元，超過了歐美日的總和，不包括大陸在內的世界主要大城市中，香港的房價收入比高居世界第一，為20.9倍，但深圳、北京、上海的房價收入比都超過了30倍，已經脫離了地球的萬有引力達到宇宙水平，誰都不能否認有嚴重的泡沫。面對如此巨大的「蛋糕」的誘惑力，任何人欲退出遊戲也是艱難的。如果泡沫不會破裂，就應該是「妹妹大膽地往前走」；如果會破裂，就不能摸黑走。

面對65萬億美元的房地產「大蛋糕」，你會怎麼樣？（圖片來源：Getty Images）

是泡沫，就一定會破裂嗎？

看看65萬億美元市值的泡沫一旦破裂，會造成什麼樣的後果……

其實，這個問題不需要數字來說明。房價如果像日本房地產泡沫一樣破裂，大量的房貸將成為壞賬，同時，商業銀行的企業貸款、地方政府融資平臺貸款中都有大量的抵押貸款，而抵押物主要是房屋和土地，當房價地價暴跌時，也會形成大量的壞賬。這些壞賬足以讓商業銀行集中破產。可央行不會准許商業銀行大量破產，此時，只能是海量印鈔救助，瞬間就會進入紙幣不如紙的時代。

打住！這是不准許的！

既然不准許，就會有手段應對（特別註釋：以下純屬演繹推理）。

今年前兩個月，以碧桂園、恆大、萬科為首的房地產龍頭企業的銷售在下滑，北上廣的二手房交易也在萎縮，透露出局勢日趨嚴峻的信號。此時，那隻手開始轉向，對市場進行慰問：第一是一二線城市的房地產按揭貸款利率開始下調，這有很多報導；第二是北上廣深、東莞的二手房交易開始減稅費。無疑，這都給房地產傳遞利多信號，給摸黑行走的韭菜們壯膽。一旦這些手段依舊無法止住跌勢，還可以直接限價，低於市價多少比例不予備案，這是限制房價下跌的殺手鐧。現在，有些地區不准許地產商以特價房進行銷售，可以理解為預演。在歐美日，政府不可能使用這種手段阻擊價格，否則將官司纏身，讓川普(特朗普)們直接到法庭上班。但「牛國」是特色經濟體系，那隻手有足夠的能力阻擊房價暴跌，以免威脅銀行體系。所以，你不能認為「牛國」的房地產與日本會是同樣的結局，因為經濟的本質不一樣。

到此，不斷買房的人會指著賣房人的後背說：傻瓜！

但市場規律是有強大力量的，既然那隻手不准許房價大幅下跌，就會帶來另外的問題。因為任何事物都有兩面性，既然阻止了一面——價格下跌，另外一面就會發揮作用——成交量。

過去幾年，央行在貨幣政策上並沒有完全收緊，可以說一直在中性和寬鬆之間「扭秧歌」，去年以來更多次降准釋放貨幣。但即便如此，新房和二手房交易一樣開始萎縮，說明在現在的價格水平上，需求開始逐漸耗盡，這是價格不斷上漲、經濟趨勢和人口趨勢所共同決定的結果。

人們知道，任何一種商品，價格和購買力（量）之間是成反比的。那隻手為了銀行業的安全不准許房價大幅下跌，帶來的唯一結局是購買力更快地耗盡，成交量更塊地下跌。本屆政府所做的一件好事就是大力發展共有產權房、廉租房等，解決這部分低收入群體的居住需求，穩定了社會，這種做法是非常正確的，政府在任何社會都應該起到的是托底的作用。但換個角度看，也會讓潛在（現在不具有購買力的人群）的需求下降了。

有效需求逐漸耗盡加上房地產稅必然推出，就壓制了價格；同時又使用那隻手維護價格，最終就會讓房價在高位停滯。這是個什麼價格呢？一般來說，房價（所有商品的價格都是如此）應該只有一個含義，指的是進行交易時買方所需要付出的代價，是買賣雙方所認可的，也只需買賣雙方承認就行。比如，你到小賣部打醬油，醬油的價格是店主和你共同認可的價格，兩方認可就可以拍板成交。但現在的房地產有點麻煩，不僅涉及到買賣雙方，還涉及到了銀行和稅務（稅收），房價暴跌銀行破產，稅收受損，對他們影響很大。相當於小賣部又進來了兩個人，四個人才能決定醬油的價格，而且後進來的兩個人更有決定權。用那隻手形成的價格就是四個人決定的價格，當房價維持高位、成交萎縮之後，這個價格對於商業銀行和稅務是有利的，因為銀行的資產負債表依托這個價格就不至於遭到破壞（避免了破產危機），還可以正常收取貸款戶的還本付息，對於稅務來說就更不言自明；但對於房屋持有者來說，要麼自住，要麼出租，如果希望通過交易進行套現就難了。

到這裡，賣房人又會指著買房人的背影說：傻瓜！

多套房的房主，失去了套現的渠道，如果此時依舊抱著炒的目的自然會犯傻，但買房人也不是贏家，因為如果你為了自住需要買房時，一樣要在這個高位價格上購買。

所以，炒房的、賣房的都不是贏家，誰都沒資格指著對方的背影說風涼話。

領導說，房子是用來住的，不是用來炒的。意思或許是說，炒是不可以的，自住或出租都是可以的，因為都是用於居住，以保證居者有其屋——十分贊成！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)