大救樓市的為什麼是鄭州？(圖)

【看中國2022年3月7日訊】鄭州的房地產市場冷到了什麼地步？

一位Top20房企項目營銷負責人劉恬這樣總結：2021年，是其從業近10年來，鄭州樓市降價最狠、流速最慢、分銷最瘋狂，價格戰最激烈的一年。

2021年11月，劉恬第一次經歷了市區內項目售樓處的門可羅雀，一天裡只有兩三組客戶來訪，一週只來十幾組客戶，有的項目兩週才賣出一套房。

原本2021年上半年出現一陣小陽春，全公司信心十足，加速備貨和促銷，不料遇上「7·20」暴雨，8月份出現疫情，許多售樓處到9月份才開門迎客。但到了9月中旬的中秋節假期，劉恬意識到：市場亂了。部分房企嗅到市場降溫的危機，或由於資金緊張快速推貨，多個樓盤推出特價房源搶跑，單價降價2000元以上，降幅在10%-20%之間的並不鮮見。

一家Top3房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州（主城八區+近郊的航空港區、滎陽、上街、中牟、新鄭市）的住宅成交套數同比降幅約6成。

鄭州樓市非一日之寒。劉恬列舉了近7年鄭州房價和去化數據，2016年2月開始，鄭州樓市量價開始上揚，允許2成首付，利率打折，疊加彼時全城城改項目啟動，許多拆遷戶手握現金，奔赴售樓處全款買房，創造出許多「日清盤」記錄。

不得不提的一個重要節點當數2016年7月，萬科以25億元拍下鄭州三環內鄭紡機93畝地王，折合樓面價1.34萬元/平方米，鄭州房價翻倍只用了兩個月時間，2016年7月均價8000多元/平方米，9月份已經漲到1.5萬元/平方米。

到了2016年10月1日，鄭州市房管局宣布重啟2014年取消的限購令，同時向北京看齊，徵收20%二手房交易差額稅等多重措施，「四限」——限購、限貸、限價、限售齊下，但市場熱度仍然延續到2017年底。

禾略研究院提供的數據顯示，2017年11月開始，鄭州房價開始高位回落，2018年12月開始下探筑底，低位盤整了3年。市場低迷近3年，讓劉恬逐漸堅信，「今天」永遠是賣房最好的一天。

房子不好賣時，渠道分銷抬頭，一位Top20房企鄭州客研負責人透露，目前大鄭州在售項目採用分銷的佔比約88%，作為頭部房企，貝殼此前給予其所在公司的分銷點位2019-2020年間一直是1%，但2021年分銷門檻上提到2%，「這已經是整個鄭州市場最低的點數了」，4環以外項目的分銷佣金普遍在3%-5%。

以前，鄭州高速路、地鐵、高鐵候車廳等廣告位一位難求，一塊較好的廣告位每月租金高達10萬元，還需要提前一年和廣告代理公司簽訂合同，但近幾個月，劉恬看到好幾個位置都空著。

2月23日，鄭州市房管局產權交易管理中心大廳裡，等候辦證的市民寥寥。一位工作人員告訴媒體，去年下半年以來，每天僅70-80組市民來辦理二手房交易手續，而在2016-2017年，每天限號500多組。

多種促銷手段上場，但鄭州市場仍未見起色，劉恬意識到一個更嚴重的信號：降價也賣不動了。來自貝殼研究院的數據顯示，新年10天假期內，整個鄭州市僅銷售出20餘套新房。另一方面，去年下半年的暴雨和疫情帶給鄭州的影響遠不止房地產業的凋敝。

新房市場低迷的另一邊，鄭州法拍房數量激增也是值得關注的訊號。劉恬發現，朋友圈的中介們開始代銷法拍房，甚至出現「低至3折」的字眼。阿里法拍數據顯示，鄭州市僅金水區的法拍房上架數量便超過1.3萬套，大部分都是斷供房源，申請執行人多是銀行。

2016-2017年，鄭州出臺的「四限」調控政策一定程度上抑制住了投機炒房熱潮。但在鄭州本土房企投資人士眼中，「四限」只是導致樓市降溫的明線，而暗線是鄭州自2012年以來城改用地巨量供應，供遠大於求。

來自克而瑞的數據顯示，2021年鄭州主城區存量商品房約1389萬平方米，去化週期23個月，郊區存量高達1495萬平方米，去化週期長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為，大鄭州的廣義庫存成交週期需8.3年才能去化完畢。

鄭州樓市此時面臨的「難關」錯綜複雜、環環相扣，包括但不侷限於：經歷了鄭州「7·20」暴雨、半年內3輪新冠肺炎疫情反覆後，各行各業受到重創，又疊加房地產行業整體下行，建業地產、正商集團等河南本土房企裁員瘦身，名門地產、碧源控股等10餘家房企要求員工長期休假，多家民企在暴雷邊緣徘徊......

2月15日，履新不足一個月的鄭州市代市長何雄直面樓市問題，在鄭州市委經濟工作會上，坦言「鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題」，同時提出5條提振樓市信心的措施，其中便包含降低二手房交易稅費。

3月1日，為「穩地價、穩房價、穩預期」，促進房地產業良性循環和健康發展，鄭州市發布18條「救市」措施，涵蓋人、地、錢等要素，取消「認房又認貸」，成為全國首個明確放鬆限購限貸的強二線省會城市；同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。

鄭州此次明文鼓勵居民購房、刺激需求、多舉措去庫存，力度之大，覆蓋面之全，在近5年的一二線城市調控中實屬罕見。一位鄭州地產從業者這樣評價：「幾乎把能用的政策都用上了。」其18條措施不僅涉及住建部門，還需打通規劃和自然資源部門、銀保監局等多個系統。

不過，一家頭部房企鄭州投資人士認為，放鬆限購限貸，引人留鄭，新政的邏輯依然是十幾年前的發展邏輯——搶抓城市化紅利，讓農村人到縣城買房，縣城人到市區買房，把鄭州作為河南省單核城市、人口大省紅利的優勢用到極致。但不得不考慮的現實是，居民可用槓桿額度已經很有限，「重振客戶信心，真的很難」……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)