房地產業已開始坍塌(圖)

房地產（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2022年3月9日訊】昨天，我聽朋友講了一個就發生在他身邊的故事。

鄭州市民李先生從事服裝生意。去年7月20日暴雨過後，他去自己的倉庫看了看，價值大概兩百萬的貨物，不見了。

7月30日，鄭州發現首例本地陽性感染病例，又開始了全市1200萬人的核檢工作。李先生的復工計畫，被打亂。

接下來的9月和10月，他的生意慘淡。但這還不是底。到了11月，鄭州再次爆發疫情。但房子的月供、家庭開銷、經營類貸款，這些開支，還是每天一睜眼都要考慮的事情。

無奈之下，李先生把房子拿到中介門店掛牌。房子的按揭貸款早已全部還清，但為了自己的服裝生意，他又把房子做了現房抵押貸款。

但這時的鄭州樓市，已跌入低谷。中介朋友說，鄭州暴雨後，幾乎就沒有人看房了：

這不是價格降多少的事。

李先生斷供了。房子交給了銀行，成為了法拍房。他和家人現在租一套房子居住。

把所有省份所有城市的法拍房對比下，你可以發現，在中國的熱點城市裡，法拍房數量最多的三個城市分別是：

鄭州、蘇州、杭州。

鄭州的法拍房數量達到37235套，是中國省會城市裡數量最多的。這其中，有1.1萬套集中在金水區。

金水區是鄭州市乃至全河南人口最多、經濟最有活力、也是最富有的一個區。

但去年，很多像李先生這樣的鄭州人，在與生活的抗爭中，敗了下來。

在鄭州的銀行朋友說，他們的信用卡逾期和房抵貸不良率都上升了。

1.2016年，鄭州一位強人的政治生涯被終結。四年時間裏，他完成了其他人不敢想像的事：

拆遷村莊627個,動遷175.6萬人。

這場拆遷的規模，堪比三峽大移民。那幾年，鄭州的空氣質量，連續排名全國倒數第二。

運動帶來一個好的結果，是鄭州成為了「城中村清零」的城市。貨幣化補償的帶來的巨大流動性，恰逢中國樓市的狂潮。然後，鄭州樓市起飛了。

2016年，鄭州誕生了16個地王。尤其是2016年8月18日，從中午到晚上九點，在歷經9個多小時、233輪的競價後，中國金茂用35億元的代價，拿下了在鄭州北龍湖的一個地塊，樓面價是3.69萬元。

同一天，融創拿下了另外一個地王，樓面價只比金茂少了一點點。

鄭州房產人都在歡呼這個中原中心城市超越了廣州，成為新一線城市房價的領頭羊。但那一天，成為鄭州房地產市場至今不可逾越的高點。

金茂和融創拍下北龍湖地王27天後，鄭州公布了調控政策，熔斷機制出臺。之後，鄭州進入了五年調控時期。

政策之嚴格。二手房交易中，執行全國最嚴苛的20%差額稅的唯二城市，一個是北京，另外一個就是鄭州了。

市場的熱度卻並沒有被衝斷。2019年10月，面對瘋狂湧入鄭州融創城的購房者，融創一位銷售說：

不要把他們當人看，還不是像狗一樣屁顛屁顛跑來了。

說這話的銷售想不到，「像狗一樣的購房者」，有一天會突然從售樓處消失不見。

2020年9月17日，鄭州艾美酒店，河南省的開發商們濟濟一堂，就共同關心的話題展開討論。在談到打折促銷問題時，大家意見出奇地一致：

都怪恆大。

當時恆大剛喊出了全國樓盤7折促銷的口號，讓大家心裏很不爽。把恆大一通亂捶，分析了各種利弊後，開發商們達成一致，絕不降價。

沒過多長時間，「不降價聯盟」就瓦解了。綠博金科天籟城、萬科蘭喬聖菲一降再降，北龍湖的碧源榮府原價5.6萬/平米，乾脆降到了每平米3萬多。

這不是最壞的時候。

暴雨過後，河南房企的帶頭大哥建業，把自己的各種損失統計了一下，發現各種經濟損失超過了50億。他們一年要賣超過10萬套房子，每個月差不多就要交付1萬套。暴雨讓建業9400套房子沒法按時交付。

建業於是寫了份情況說明，用了個危機感很重的標題，在去年8月初交給了有關部門。

信裡建業訴苦很多，鋪陳了那麼多經營困難的話，最後落實的請求事項裡，最重要的一項不是請求撥款，也不是建議放鬆調控政策，而是懇求省委省政府協調有關市縣區，盡快償還多年來拖欠的各類款項：

超過50億。

說是求救信，不如說是催款書。這和你包叔討債時的窩囊樣，真是一模一樣。

建業之後，河南房企永威、正商、鑫苑、康橋有樣學樣，都給政府寫了求援信。獸爺打聽了一下，信確實起到了作用，他們要回了部分欠款。

開發商們可能漏掉了最重要的事情。如果他們預料到去年下半年的市場情形，他們應該會多要點政策，讓政策寬鬆一點，讓政策來得更快一點。

2.3月1日，鄭州公布的救市19條政策，大家都看到了。重要的有這麼幾條：

鼓勵大學生、外來務工人員在鄭州購房；

老年人來鄭投靠親屬，可新購一套房；

鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸；

下調住房貸款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。

從2017年至今，五年過去了，鄭州是第一個旗幟鮮明進行政策鬆綁的新一線城市。而且，他們成功做到了。之前，很多城市想要嘗試，結果都扑街了。

鄭州為什麼是第一個，不瞭解這座城市的人，都想不通。

2018年7月，北龍湖金茂府推出了空中四合院大平層，每平米超過了10萬元；曾同一天廝殺摘地王的融創中原壹號院，其一樓帶院產品單價則達到每平米13萬元。

鄭州房價均價，也在那個月達到每平米13719元。

癲狂之後，是漫長的冰凍和調整。站在山頂的鄭州樓市，之後馬上迎來下行期。從2018年7月到今天，鄭州房價跌了3年多，到今年1月，鄭州新房成交均價每平為11551元。

就在去年河南開發商們發出求救信後，鄭州的市場形勢進一步急轉直下。河南一家本地房企，整個一月份的銷售量是：

2套。

2月14日，河南本地房企名門地產的員工們剛放假回來，又接到了一份帶薪休假安排通知，時間是從2月17日到5月31日，期間發放最低保障工資2000元。

名門地產曾是鄭州的「土地爺」，但從2017年開始，這家公司的苗頭就不對了。

他們先是把名門時代城的部分股權賣給碧桂園，後來乾脆完全退出。之後，又把名門橙邦交給了買榜單出名的佳源國際。賣地都救不了自個，名門地產於是做出了自己的選擇：

躺平。

過去一年多，這家公司不發工資，給員工放假。這種非暴力不合作的態度，已經出現人傳人現象。

鄭州的朋友說，類似的開發商，鄭州現在有十幾家。有的公司放假到3月1號，有的放假到4月10號，有的跟名門地產一樣，直接放到勞動節後了。

胡葆森說，對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。鄭州19條出來後，有網友不解地問：

政策能讓在ICU的人轉到KTV嗎？

3.在鄭州公布救市的第二天，銀保監會郭主席表示，去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性的扭轉。

他同時說，不希望調整太劇烈，對經濟影響太大。

還是要平穩轉換。

我理解，這算是中國房地產的政策面拐點了。在經歷了劇烈的一年房地產去桿槓後，這個行業應該會適當放鬆了。

鄭州打響新一線城市全面救市的第一槍後，體現出地方政府在樓市問題上越發有現實感。前幾天，青島也跟進了。陸陸續續，應該很多城市都會跟進。

政策公布的前後兩天，鄭州金水區的未來·天奕項目，就突然湧進來很多衣著得體的購房者。這個項目的房子，售價普遍在七百多萬，有客戶深夜一次性付款千萬買房。

一部分人的積極性，已經被充分調動起來了。

這座城市人口在過去十年增長了397萬人，在中國所有城市裡排名第五。鄭州市領導在2月中旬經濟工作會議上還說，每年要吸引20萬大學生留在鄭州。

所以只要政策寬鬆些，不出現黑天鵝事件，地產商自己不撒絕戶網、拔韭菜根，這種人口淨流入的中心性城市的樓市，未來不會有太大的問題。

鄭州救市19條發布的當天，一家開發商的投資部門就把政策反覆研究好幾遍。人才購房補貼，土拍門檻降低，鼓勵二手房交易，貨幣化安置，這些都是實質性的利好。但他們期待的政策，在文件裡並沒有找到。

目前的政策對房企拿地積極性釋放的利好，只有下調保證金比例，延緩尾款支付時間。但只有把所有尾款交齊了，開發商才能辦證、開盤。看看同行一個月成交兩套房子的戰績，大家都有點心裏發怵。他們最後的結論是：

客戶的信心重建，要比房企更早，也更重要。

並不是每一座城市、每一家房地產公司都能挺過這一輪。客戶不買房了，房企不拿地了，大家都躺平了。不少城市，三角形倒了兩條邊。

去年，河南的一個地級市發現，他們的經營性用地賣不動了，外地房企不來參加土拍了，本地房企表示有心無力。今年，他們為土拍想出了一個辦法：

讓紀檢部門牽頭。

還有幾天，就是鄭州集中供地的日子了。

2020年，17座萬億GDP城市裡，鄭州的土地財政依賴程度是28.9%，排名第一。

4.最近我總在琢磨郁亮提出的「黑鐵時代」。

這個詞是羅馬神話的記年法，根據人和神的關係，把人類歷史分為四個時代。黃金時代，神和人和諧共處；白銀時代，宙斯掌權，開始和人類發生矛盾；青銅時代，人類不敬神了，互相之間開始打仗；黑鐵時代，神不再庇護人類，人類弱肉強食。

黑鐵時代，就是現實世界的真實寫照。在郁亮的語境裡，房地產從2020年的白銀時代到2022年的黑鐵時代，只用了三年。

雨露不再，只剩雷霆。

神逐漸拋棄房地產，這倒不是最可怕的，因為神總是忍不住關懷人類；從羅馬神話來看，黑鐵時代之所以黑暗，是信仰崩塌了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)