6540萬套空房意味著什麼

關於中國這些年來究竟有多少空房，一直沒個准數。我早在3年前寫「縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏」一貼中，想盡辦法推測中國空房率有多少，但只能是推測。國家電網這次通過查清連續6個月不走數的電錶統計出中國有6540萬套城鎮住宅（此數據真假有待進一步核實），是個比較科學的辦法。6個月不走的電錶，應該是沒住人。當然，即使有讀數，但很少的數，也很難講是住人的住宅。

6540萬套住宅，按平均80平米一套計算，總計約約52億平米。這52億平米房子不僅房主沒住，而且沒有出租。這意味著什麼呢？

住宅商品化開始的1997年到2009年，中國總計銷售商品住宅45億平米。加上小產權住宅和單位集資建房，總計不會超過70億平米。52億平米住宅沒有住人，意味著住宅商品化過程主要是個「投資活動」而不是什麼住房改善過程。6540萬套，52億平米房子沒有住人，還意味著中國城鎮居民實際居住的房子人均不是32平米，要減去10平米左右，也就是22平米。而22平米，正是中國目前人均GDP住房面積接近世界通常人均GDP住房面積數值。

2007年前後，中國一群主流們說，要讓住房作為財產具備投資功能。吳敬璉、茅於軾都這麼說。看來他們早就清楚他們極力主張和推進的所謂住房商品化究竟是什麼意思。

從實際情況看也是如此，中國城鎮10%左右的高收入群體早在上世紀末就有一套以上的房子。商品化開始時期，可能存在購置商品房改善居住條件因素。但1997年到2004年房價在1000-2000元一平方，8年總計只銷售住房15.5萬平米，佔商品化後銷售房子的三分之一。2005年房價開始上漲，到2009年4年銷售了總銷售量的三分之二。可以說，房價上漲與高收入群體「投資」住宅高度相關。自2005年開始，商品房性質已經主要不是住宅，而是投資品。只具備交換價值，不具備使用價值。投資房子已經如同投資股票、期貨、外匯一樣，不是為了分紅、套現、用匯，而是一種賭博。賭房價漲，如同賭股價漲一樣了。

也就是說，6540萬套住宅電錶6個月沒轉圈，意味著中國多了個玩兒虛擬經濟的把戲。買漲殺跌，越漲越買。由於住宅與股票、期貨畢竟不一樣，本身具有使用功能，因此抗跌能力比較強。除了房地產商扛不住殺價賣房，或者開徵房產稅，特別對空房收取偏高的房產稅，還能堅持。但虛擬經濟的特性是不會變的，一旦泡沫崩了，照樣會一路殺跌下去。由於目前中國中低收入群體的收入與當前房價相差不是一倍兩倍，因此中國房價跌起來也會很嚇人的。

6540萬套住宅半年沒開燈，等於給中國房地產市場定了性。如果再看到誰還用分析一般商品市場的方法分析今天的房市，千萬別信了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)