各方下注管理層不會讓房價跌

房地產十幾年的牛市走法，已經讓中國的土地成為「稀缺」資源和珍貴的要素。不負責任的貸款導致大量的大企業大集團圈地稱王，當前已經走到盡頭了。當全民對賭房地產，賭管理層不可能地價和房價暴跌，風險已經在急劇的放大。

很多人認為，地方政府被土地財政挾持了，但如果從另一個角度也可以說，是地方政府挾持了土地和樓市。地方大量的貸款要靠賣地來還債，因此，他們很難容忍房價和地價下跌，特別是地價下跌。

但是，正是基於土地市場的牛市，因為土地而誘發的各種征地和拆遷衝突，就成為最棘手的問題。官方媒體日前高調報導了長春市長因為強拆致人死亡而道歉的事件。這反映了高層對於愈演愈烈的強拆重視程度，在急劇的上升。強拆獲利不僅損傷了政府的威信，還製造更多的「流民」。

土地財政與貨幣增發存在供需關係，與外匯佔款共同形成了貨幣超發的兩大源泉。貨幣超發導致了通貨膨脹和樓價上漲，而通貨膨脹和樓價上漲又反過來需求更多的貨幣。金融系統的風險在於影子系統，很多創造流動性的行為很可能成為拖垮銀行系統的幌子。壞賬死賬不能再靠印鈔來還，這已經導致了市場經濟的嚴重沙化和鹽鹼化。從另一個意義上來說，印鈔對沖死賬和壞賬，只會助漲企業和地方錯配資源和浪費，從而威脅市場經濟和信貸系統。

居民由於沒有更好的途徑保護自己的血汗錢不被貶值掉，只能指望房地產抗跌。最近溫州網傳很多大集團老闆因為高利貸破產而逃亡，這說明，全民炒高利貸並不是一個新途徑。但是，當所有的人都押寶房地產，靠國家來對沖這種壓力，顯然是令人擔憂的事情，因為高房價和高地價已經剝奪了很多年輕人的夢想，更多的家庭因為購房而負債纍纍。因此，如何對沖高房價帶給社會的成本，已經需要刻不容緩的拿出方案來解決問題了。

有些開發商對賭房價不跌，也具有非理性的成分。標普指出，未來6到12個月，中國房地產開發商面臨的流動性壓力將越來越大。壓力測試顯示，儘管多數納入標普評級的開發商能夠承受未來一年房地產銷售額下降10%的影響，但若銷售額下降30%，包括一些大型企業在內的開發商都將處境艱難。預計房地產開發商面臨的信貸環境將越來越嚴峻，企業降價及尋求其他融資渠道的意願會增強，不過許多融資渠道的成本都較高。

問題是，就中國上市房地產企業來看，很多都是負債纍纍，如果沒有特殊的支撐，相信早就破產了。這個支撐，或許就是「房價只漲不跌」的信念。但是，這個信念來自於何處呢？我們可以藉助於經驗和歷史，但只要有一次黑天鵝事件，「爆倉」的可能性就非常大。

另一個具有象徵意義的事件是，全球最大私募股權公司黑石集團已同意將所持有的上海Channel1購物中心95%的股權出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展有限公司，價格為14.6億元人民幣。評論者認為，這意味著，黑石集團首次從中國地區房地產投資中撤出。

黑石的撤出中國房地產領域，在我們看來，雖然並不意味著所有的外資看跌中國樓市，但至少意味著，外資並不在一致性地看好中國樓市。雖然人民幣還在繼續升值，不過，市場風險也在增加。

筆者曾在上半年接觸過一些境外基金，包括黑石參股的房地產投資基金，他們認為中國房地產在今年下半年會大跌30%，顯然是駭人聽聞，也不懂中國的國情。所以境外機構在中國能成功的還是鳳毛麟角。

這裡需要指出的是，很多人或許認為筆者「多翻空」了，似乎從最大多頭領軍人物，變成唱衰中國房地產市場了。其實並非如此，我們看好中國房地產市場的長期前景，這個前景不一定非要一直漲價才能獲得利潤的。更多的情況下，和資本市場一樣，機會是跌出來的，「只漲不跌」往往會凝聚更大的風險。當大家一起非理性的時候，需要更多的是冷靜，特別是到了非理性的後期。此前的三年多時間裏，我們所預測的房地產市場走勢大致都實現了，很多人也因此獲得了正確的投資，相反，另一些人在這一輪樓市牛市行情啟動的時候，唱衰了中國樓市，結果一再踏空：用典型的話說，本來能買套房的錢只能買廁所了。

購房行為也是一個交易行為，交易行為什麼時候都會出現，但是，選擇購房時機，確實很重要。即便是多頭，要並非像有些人鼓吹的那樣，什麼時候進樓市都划算，這又走向了另一個極端。購房者和賣房者都要看重一個時勢和實際，更重要的是，當我們看到樓市和土地市場已經陷入「只漲不跌」奇怪夢魘之中的時候，是需要一場冷水使之清醒，並回到白晝的光芒下。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)