城市的慾望空間是房價漲跌幕後推手

城市的慾望空間，才是房價漲跌背後的一隻無形之手，它不斷地將貨幣時空的價格，轉化為房地產交易的空間溢價。

在史上最嚴厲的樓市政策調控之中，中國房價走勢呈冰火兩重天。此時房價漲跌之爭甚囂塵上，甚至讓一些人斯文掃地：2012年年底，某地產人士竟與人約賭，若2013年3月中國樓市上漲，就在北京長安街裸奔十公里。

而就在不久前，鄂爾多斯等地的樓市崩盤，上海浦江邊的豪宅卻以每平方米21.9萬元的天價成交。人們不禁要問：合理房價之「理」在何方？由此，筆者提出一個新命題：城市的慾望空間，才是房價漲跌背後的一隻無形之手(而非宏觀調控)，它不斷地將貨幣時空的價格，轉化為房地產交易的空間溢價。

財富夢與貨幣時空

在房價上漲的城市，人的慾望較高，並通過財富的磁場效應而吸引人口流入；反之，在房價崩盤的城市，人的慾望較低，並由於信心的缺失而導致人口外流。人口流入幾乎必然伴隨資金流入，使城市人口動態出現兩個流動性：窮人有夢，在城市尋找機會；富人有錢，在城市尋找人才。窮人這邊，人多錢少，需要租房市場並呼籲政府提供保障性住宅；富人這邊，中產家庭進入普通商品房市場，富豪階層進入豪宅市場，形成住宅市場的兩個價格水平，其一是住宅均價，其二是豪宅天價。所以，人口流入的城市會形成三級住宅體系，50%以上的人租房或被保障，30%-40%的人住普通商品房，5%-10%的人桌宅。

兩個流動性和三級住宅體系一旦形成，在富人的財富與窮人的夢想之間就會形成一個若有若無的慾望空間，這就是企業家和投資人驅動創新的市場！城市化驅動創新，企業家開發慾望，城市的慾望空間因此成為虛擬財富的溫床。在慾望空間之中是人口與貨幣的流動，是創業者與投資人的博弈，所以說，財富增長的無限空間是人的慾望空間。在這裡，土地的價值從農產品升級為空間溢價，勞動的價值從勞動力升級為創意創新。由於虛擬財富直接來源於貨幣化交易，兩大新興產業應運而生：金融業經營時間的價值，創造了時間的貨幣化；地產經營空間的價值，創造了空間的貨幣化，而地產與金融的結合創造了地產金融，其市場定位是把空間和時間的貨幣化演繹為理財產品的無窮組合，從而形成一個投資理財的產業鏈，讓財富管理成為都市經濟的支柱產業，所以筆者創造了一個虛擬經濟的概念：貨幣時空。

地產承載貨幣「空間溢價」

慾望都市與貨幣時空改變了社會財富的形成機制，人類智慧把貨幣化的虛擬空間變成了財富增長的溫床。所以，在都市圈的財富磁場中，時間是生命，空間是財富，貨幣的流動性把時間的有限性和空間的稀缺性融會貫通，演繹著慾望都市的財富人生。當夢想與財富交會之時，人類的奇思妙想就會在企業家和投資人的博弈中驅動創新，從而使城市本身成為人類社會最偉大的創新！特別是金融中心城市，通過生活方式的創新讓人們「胡思亂想」，不斷超越知識的侷限，不斷挑戰風險的邊界。城市的創新並非產業的技術變革，而是一種自發性的群體行為，讓城市化成為產業創新的土壤，讓金融業變成虛擬財富的源泉。

然而，並非任何城市都存在持續性的人口流動，也非任何空間都會形成財富磁場，從這個角度看不同城市的房價走勢才能理解城市化的空間溢價，才能看到，房價漲跌背後有一隻無形之手，在調節著貨幣時空的價格波動。貨幣化的空間溢價不能獨立存在，而是以房地產為載體實現產權交易的溢價，所以在市場經濟中，房價越高的城市，空間的溢價率越高。而在人口流入量越大的城市，金融業規模越大，創新機遇也越多。一個充滿機遇和風險的城市會成為「冒險家的樂園」和風險財富 的溫床，所以說：高房價是城市的財富，房價越高，風險財富的總量也越高。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)