【看中國2014年06月05日訊】紐約華爾街最直言不諱的一些投資者正在做空住房，他們聲稱經濟復甦已經失敗。貝萊德首席執行官芬克（Laurence Fink）5月22日評論，由於對房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）的依賴，住房市場的結構不健全。房地產投資者澤爾（Sam Zell）預計，由於越來越多的人推遲結婚，住宅自有率會下降至55%。
有反方也有正方。萊格梅森投資管理公司（Legg Mason）的前總裁米勒（Bill Miller）就認為做空住房是錯誤的，他預計住房需求會持續強勁。
不管怎麼說，一年708萬成屋和140萬上下獨棟新屋銷售的日子一去不復返了。目前，每年大約有460萬成屋銷售和40萬新獨棟房屋的銷售。房地產市場只需要在這基礎上再增長一些就好了。美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）5月22日稱，成屋銷售在4月分增長1.3%，達到經季節調整後的465萬年銷售量。並且，二手房屋的銷售中間價格達到20.17萬美元，和2013年同期相比增長了5.2%。
還有很多利好信息讓人相信美國房地產會繼續復甦，其中一個原因就是加速增長的就業。下面總結4個和住房直接相關的樂觀的理由。
1、人們能負擔得起目前的房價
根據美國房地產經紀人協會的數據，2013年首次置業者的收入中值為6.44萬美元。銀率網（Bankrate.com）用清楚的資產負債表說明，買家能夠負擔得起25.967萬美元的住房。全美房價中值為20.17萬美元。
美國房地產搜索引擎Trulia.com公司的數據表明，在全美範圍內，買房仍然比租房要便宜35%。人們不會永遠忽視這樣的經濟數據。只是他們需要時間去根據自己的收入、債務和信用分數等來調整。
2、學生貸款有影響，但比你認為的影響小
學生貸款在杞人憂天的擔憂排行榜上排名第一。一項學生債務調查表明，借錢上大學的本科生到2012年為止，平均欠29.4萬美元的債務。以標準的10年償還期來說，每月大約需還款300美元。這算什麼大問題？
況且這意味著借款人在32歲時會還清貸款。而典型的首次購房年齡是31歲左右。在一般人開始找房的時候，學生貸款都還得差不多了，或者是非常可控了。
其次，在大多數城市，即使有學生貸款，首次購房者能很容易地負擔得起房貸。
銀率網認為，年收入6.44萬美元的首次購房者，即使有每月300美元的學生貸款和300美元的汽車或信用卡欠款，還是能負擔起一所21.2萬美元的住房。這個價位仍然超過成屋價格的中位數（20.17萬美元）。
當然，在昂貴的城市，比如加州、波士頓和紐約，許多家庭需要兩個人都工作才能買房。辦法還是有的，人們通過接受更多的教育來提高收入，或是推遲買房的時機──等到結婚時才買房。
3、買家去哪兒了？在研究生院
全美地產經紀商協會的數據顯示，所有買家中首次購房者的比例從40%下滑至38%。不過這一下滑不足多慮，尤其是當你看到在2002年至2012年間每年研究生院入學人數1.8%的增長（根據研究生院理事會的數據）。
美國教育統計中心的數據顯示，25至34歲有研究生學位的人們一年的收入是高中畢業生收入的兩倍，比大學畢業生高出將近1.4萬美元。這高出來的部分，可以用來償還支付他們花在研究生院求學期間的平均每年1.6美元的貸款（另外很多研究生是有獎學金和助教助研資助的）。如果他們希望的話，這讓他們更有錢來買房。注意，這個不包括借6位數貸款學習藝術史的研究生。在總體經濟不佳，工資很難增長的情況下，工資高尤其有價值。
4、更寬鬆的住房信貸時代即將來臨
從2012年開始汽車貸款變得容易，房地產信貸正在跟隨這個趨勢。
幾週前，美國聯邦住房金融局主席瓦特（Mel Watt）說，美國聯邦房屋金融局（FHFA）正在採取技術措施，使人們從銀行獲得抵押貸款變得更容易。在過去的一年中，從房利美拿到貸款的平均信用評分要求下降了16分，到741點。貸款給那些信用分數700（850分制）以下的借款人的份額差不多是17%，高於2013年第一季度的7%。
自2009年以來房利美發放的貸款，嚴重拖欠的比例遠低於1%的，是泡沫前正常比例的1/4。其中一個原因是：房利美支持的銀行不斷提高貸款標準。信貸收得過緊，政策制定者終於開始鬆動了。
僱主在4月和5月增加了28.8萬名新員工，失業保險索賠在7年裡的低位，就業前景看起來更好。（新的失業保險索賠在過去一個月下降了1,000例，為322,500例。）
負擔得起的房子、寬鬆信貸和更多的就業機會。這是能促進美國房地產行業進一步復甦的三大利好。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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