新一輪房地產泡沫在東南亞產生(圖)

隨著中美貿易戰的發酵，產業鏈向東南亞國家轉移。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2019年11月1日訊】去年以來，隨著中美貿易戰的發酵，產業鏈向東南亞國家轉移，一些東南亞國家房地產市場也持續火熱，吸引了全球投資者的目光。

伴隨外資的大量湧入，柬埔寨、泰國、越南、菲律賓等國部分城市房地產市場價格快速上漲。對於經歷過一輪金融危機和房價大跌的東南亞國家來說，此輪樓市「重啟」是否意味著新一輪泡沫的產生？

2018年全球房價漲幅最高的地方在柬埔寨首都金邊，這個國家在2016年才正式脫離全球「最不發達國家」身份。根據胡潤研究院和斯維登集團聯合發布的《2018年度全球房價指數》，金邊在去年憑藉16.7%的房價漲幅，躍居全球第一。該報告顯示，菲律賓馬尼拉房價漲幅同樣突出，去年房價上漲10.3%。

房價快速上漲的背後是大量跨境資本的湧入，中國資本是其中主力之一。2019年上半年，統計數據顯示，中國買家購房首選前10個目標國，東南亞國家佔3席。前15個目標國，東南亞共有6個國家上榜，佔40%，遙遙領先於全球其他區域。

另一家跨境房產在線投資平臺發布的數據也顯示，去年該平臺的交易量飆升60%，預計今年還將增長一倍。其中，大部分資金流向了東南亞。

在澳大利亞、英國、加拿大等傳統房地產投資目的地相繼「熄火」之時，為何近期東南亞房地產市場異軍突起？

多重國際環境和比較優勢給東南亞國家帶來了快速發展的契機，東南亞國家的房地產市場吸引力大增。

過去幾年，在全球經濟增長放緩的背景下，東南亞國家經濟增長穩健，相對年輕的人口更是為經濟增長注入新的動力。

特別是去年以來，一方面，雖然大國貿易爭端加劇，但東南亞作為一個新興的轉口貿易地，反而從中獲益。另一方面，全球製造業遷移帶來相關配套和園區等的建設以及人口的遷徙，東南亞國家作為承接轉移的目的地之一，房地產市場迎來大量需求。

加之，東南亞國家不少城市正在經歷快速城鎮化過程：如金邊、胡志明、馬尼拉等核心城市人口不斷集聚，房地產快速增值。

諸葛找房數據分析師國仕英認為，東南亞是「一帶一路」的橋頭堡，受此帶動，大量人口、資金流入東南亞。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，近兩年，中國周邊短途出境游火熱，隨著大量遊客進入、瞭解東南亞國家，一定程度上帶動當地的購房需求。

不過，經過幾年快速上漲，在部分城市，房價出現一定泡沫風險。中國金融智庫研究員楊國英指出，2018年下半年，柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均價為每平方米2500美元，而2017年上半年僅每平方米800美元，一年多時間，房價漲了三倍；如果與2016年相比，房價漲了5倍。就在兩個多月前，柬埔寨政府發布禁賭令，西哈努克市房價正面臨大幅回落。

當然，東南亞各個國家情況不盡相同。對新加坡這種成熟市場以及曼谷、吉隆坡等較發達城市而言，外資對當地樓市的影響有限。這些國家大多對外資炒房有明確的政策限制，而且它們曾經經歷過一輪金融危機，相應改革了對外資的管理政策，「一擁而上」推動房價暴漲的可能性很小。

在另一些地方如柬埔寨、越南、緬甸等國的部分城市，由於供應量和市場容量較小，政策不完善以及缺乏對外資管理的經驗，外資大量進入短期內的確會帶來一定衝擊。

對於這些處於發展初級階段的國家來說，房地產市場出現一定波動是正常的，只要當地產業基礎不斷增強，人口紅利兌現，長期來看其房地產市場能夠穿越「波峰」和「波谷」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)