觀點：北上深為何缺席「樓市限售」？(圖)

【看中國2017年9月28日訊】9月25日以來，中國大陸的最大熱點仍然是樓市限售。樓市有兩大看點，一是房地產股在香港、上海和深圳股市「跌成翔」；二是新版的「凍產」或者「限售地圖」還在不斷刷屏……

2017年3月23日，廈門率先公布了「限售令」，並從3月25日開始實施。一種新的調控手段由此誕生，然後被多個城市採用。

而剛剛過去的週末，又有8個樓市啟動較晚的城市宣布加入限售。至此，已經有45個城市正式公布了「限售令」。限售期一般為2年、3年和5年。

在自媒體上，我們看到過「保定、珠海限售10年」的說法，這是指限價房，不是正常的商品房。還有「北京、佛山限售70年」的說法，這是指土地拍賣中產生的開發商情願永久自持的房子。

相比之下，下面這幅「限售地圖」更完備一些，是「廣州地產」製作的。

中國樓市近期的限售城市圖詳解（網路圖片）

可以看出，真正在「商品住宅」這個項目上實施了限售的城市，沒有傳說中的多，限售的年限也沒有自媒體誇張的那麼長。

不過，我們可以發現一個明顯的問題——北京、上海和深圳都沒有針對商品住宅（包括新房、二手房）推出限售政策。目前限售的城市，也基本上都位於「胡煥庸線」以東，以及山海關以內（只有瀋陽例外）。

在朋友圈發了一條內容——思考題：為什麼北上深不「限售」？

首先可以排除的一個可能是：北上深的樓市管理當局從來沒有考慮過「限售」。筆者認為他們一定考慮過，甚至跟住建部溝通過要不要搞「限售」。目前階段未出臺「限售」，一定是有原因的。

其次可以排除的一個可能是：北上深的房價已經被管住了，所以不用「下猛藥」。因為就在上週，北京、深圳剛剛高調提高了「首套房」的按揭利率。目前，四大行在北京和深圳的首套房利率普遍上浮5%到10%。這個力度，超過了很多「限售」的城市。

還有人說：因為「一線城市」要控制人口，所以要給大家賣房子撤離的機會。但問題是，北京和上海的確在限制人口，而深圳在大規模擴張人口。如何解釋？

還有一種猜測：中國樓市剛剛經歷了一線城市到二線城市到三四線城市的上漲輪動，現在是不是又開始把資金引向北上深？為下一輪樓市的啟動做準備？——好像又不應該這麼快。

有人則猜測：因為北上深房子太緊俏，如果限售，則可能出現拋盤不足，會刺激房價加快上漲。而限售的大多是「二線」、「三線」城市，這些城市房價漲得太急，如果不「凍房」可能會出現暴跌。這個看法，我覺得有道理。

還有一種猜測：因為北上深正在醞釀更大的、更嚇人的招數，弄不好真正的「房地產稅」可能率先在北上深試行，所以不用限售。（注意，這純粹是猜測！）

這個說法看起來也頗有道理。最近幾個月，關於在中心城市率先試行「房地產稅」的建議越來越多。原因很簡單：「房地產稅」的正式立法，非常複雜，可能需要很長時間。

而事實上，中國600多個城市和2000多個縣城，80%的地方已經不可能開徵房地產稅，因為人口增長緩慢且還在流失，而房屋顯著過剩。如果開徵房地產稅，將對當地經濟產生巨大的負面影響。未來真正有條件開徵房地產稅的城市，就是中心城市及其衛星城。所以，率先在北上深等城市試點房地產稅反而是簡單易行的。

下面讓我們推演一下：假如率先在北上深試點「房地產稅」（上海、重慶此前試點的是「房產稅」，而且只是局部徵收，而沒有全面推廣），將帶來什麼影響？

筆者的看法是：假如北京、上海、深圳率先試點「房地產稅」，那麼應該有人均免稅面積的做法，從超額面積開始施行「階梯稅制」，也就是累進位、懲罰性的稅率。

如果有「累進稅制」，則將對擁有多套房的業主產生巨大壓力，相當一批房子會被釋放出來，短期會對房價產生壓力。但由於北上深新增人口的量非常大，只要政府不嚴控，「接盤俠」有的是。最終，「房地產稅」不能抑制房價、房租的緩慢上升，情況類似紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦、香港。

如果商業物業（商務公寓、寫字樓、商鋪）不徵收房地產稅，或者沒有累進位、懲罰性的房地產稅，則刺激北上深這類房子補漲、去庫存。

最終，北上深的房屋閑置率會下降，富人的資產配置方式會調整，過分熱衷於房子的人會減少，政府的收入會暴增。這些暴增的收入，可以用來建設更多的政策性住房、基礎設施，也可以用來向工薪階層減稅。總之，房地產稅將在北上深成為非常好的財富再分配工具。

對於人口流失城市來說，房地產稅將成為摧毀地方經濟的最後一根稻草，所以，未來很多三四五線城市很有可能長期免征房地產稅。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)