2020年房地產泡沫指數 這些地方樓市最危險(圖)

瑞銀集團UBS日前發布2020年全球房地產泡沫指數。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2020年10月4日訊】（看中國記者文龍綜合報導）瑞銀集團UBS日前發布2020年全球房地產泡沫指數，該報告發布之際，世界各國已推出緊急財政刺激計畫，以抵禦武漢肺炎全球大流行危機，同時各國央行已將利率下調至歷史低點。而越來越多的跡象表明，中國樓市市場的風向也變了。

瑞銀報告作者薩普特利(Claudio Saputelli)和霍爾茲(Matthias Holzhey)寫道，「房價是經濟的一個滯後指標，因此房價對經濟下滑的反應會出現延遲」；「政府在封鎖期間對許多城市的房主提供了幫助，包括增加住房補貼，降低了稅收，暫停了止贖流程。」

在受分析的25個大城市中，一半以上要麼面臨房地產泡沫風險，要麼估值過高。這個數字考察了泡沫的典型跡象，包括物價與當地收入和租金脫鉤，以及實體經濟失衡，如過度放貸和過度建築項目。

報告發現，儘管失業率上升對房價的全面影響仍不確定，但目前的上漲趨勢是不可持續的。報告還指出，一些城市居民正在搬到負擔性更高的地區，因為他們可以在家工作。

瑞銀報告表示，「大多數城市的房租已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失、家庭收入壓力加大時，一個調整階段可能會出現。」

即使是在那些安然度過危機的城市，普遍資本利得的前景似乎也已枯竭。

報告寫道，「這對購房出租的投資者尤為重要，因為房價與租金的比率已達到創記錄高位（收益率很低），租金增長前景不確定。在這種環境下，出售房產的選擇是可以考慮的，因為投資者可能會找到風險回報特徵更好的資產。」

研究發現，多倫多市是北美房地產泡沫風險最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認為估值過高，但不存在泡沫風險。

歐元區是房地產市場過熱最嚴重的地區。慕尼黑和法蘭克福位居榜首，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其後，與這兩個德國城市併肩踏上泡沫風險的領地。

同樣，蘇黎世、多倫多和香港市場也表現出高度失衡。

平均而言，在過去四個季度裡，受分析城市的通脹調整後年均物價增長率有所加快。美國國家土地不動產的創始人傑森．沃爾特（Jason Walter）說：「現在，美國房價中值升至31萬，較2019年8月上漲11.4%，這是有史以來第二次美國房價中值升至30萬以上。」

馬德里、舊金山、迪拜和香港是唯一看到價格下降的城市。上一次房價下降的城市數量減少是在2006年。

並且，中國國內房地產風向已經變了：

首先，棄房斷供的情況越來越多了。受到疫情的影響，今年棄房斷供者快速增長，速度驚人。從法拍網上的數據來看，2020年棄房斷供的人越來越多，2020年以來法拍房數量達到115萬套之多，而這一數據在2019年只有50萬套；在2018年2萬套，2017年年不足9000套。

其次，二手房炒房者揮淚甩賣名下房產。這次受到武漢肺炎疫情影響，主業週轉不靈，想拋售房產回籠資金，卻要承擔房價下跌的重大損失。目前，中國二手房拋售數量大增，已經創下近10年之最。

再次，在過去中國新房、二手房價格都是一起上漲，現在各城市的房價漲跌卻出現了明顯的分化。在8月份100個被監測的城市中，有46個城市二手房價出現環比下跌，同比降價城市佔比高達41%。居然有近半城市二手房價出現了下跌。

最後，中國的央行和住建部等拿出了房企融資的「三道紅線」。主要內容是：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%、2、淨負債率大於100%；3、現金短債之比小於1。而超過「三道紅線」的房企是不能融資的。

目前中國各地房地產開發商，都要把將數據降到「紅線」之內，房地產投資開始降溫。未來中國國內房價將會出現三四線城市先下跌，一二線城市房價隨後出現調整的結果。

也許，人們最終會看到一場嚴重的房地產市場泡沫破滅。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)