【看中國2013年12月15日訊】「房地產無國界已經不是一個概念或一句口號，而是國際房地產市場運行的現實，房地產無國界，其實說的是房地產基金投資無國界，我們去美國看項目，發現全世界的資金都在做美國的房地產。」
美國房地產市場的持續復甦，引發中國投資者的濃厚興趣，這其中除了個人投資者，還有來自中國的房地產私募基金。最近，一個包含9個項目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業聯手收入囊中，12月10日交割完畢。
在此之前，盛世神州美元基金已經在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。
走向美國
今年以來，美國房地產的復甦已成事實。美國房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，2006年7月美國房價的中位數達到了泡沫頂端23.04萬美元，2011年7月這個數字下跌了25.7%，而今年美國房地產市場持續復甦，7月的房價中位數水平已經超過22萬美元。
美國房地產的回暖行情，吸引眾多基金和機構的目光。今年2月，萬科集團與素有「美國頭號房企」之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊，首次進軍美國。6月，SOHO中國實際控制人潘石屹、張欣夫婦牽頭的一家財團，以7億美元價格購得紐約通用大廈40%股權。
近期，綠地集團在紐約布魯克林投資公寓的消息也不脛而走。復星國際也以大手筆7.25億美元買下了曼哈頓地標性建築。據Real Capital的統計數據，中國今年在美物業交易額已經從2011年的11億美元增長到了17億美元。
在美國房地產的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現了中國房地產私募基金的蹤影。
「休斯敦最近火極了。」日前，盛世神州美元基金董事長張民耕在北京接受《第一財經日報》記者獨家採訪時說，由於項目已經談妥，本月初他們的團隊去往休斯敦做盡職調查，有些人只能住在機場旁邊的酒店，因為「城裡的酒店全滿了」。
張民耕說：「盛世神州美元基金之所以創立，有三個方面的原因：房地產經過十年的發展，其金融屬性日益突出；2007年，中國合夥企業法出臺；受美國合作方合組基金建議的影響。其中，第三個原因尤其重要。」
張民耕牽頭的盛世神州美元基金，全名為盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司，是中國境內第一家在國家發改委成功備案、北京市第一家規範註冊的私募人民幣房地產基金。「我們基金規模在三年中上了三個台階，第一年5億，第二年10億，第三年20億，從目前的數據看，我們的規模已突破40億。」張民耕說，公司在經營人民幣投資國內房地產業務的同時，也發起了美元基金，投資美國的房地產。
「淘金」美國房地產
2008年後，和美國的一些城市一樣，亞特蘭大房價出現下跌，當地一些人的銀行貸款毀約，個人信用破產，在無法貸款買房的情況下，不少人選擇租房。2011年，盛世神州開始在亞特蘭大「探路」。之所以選擇這座城市，張民耕認為，一是因為亞特蘭大這一名字在中國耳熟能詳，舉辦過奧運會，二是有CNN和可口可樂等中國人很熟悉的公司，三是1996年奧運會後這裡的房價出現過狂飆，並在2008年次貸危機後又大幅下跌，他看好這裡的房價上漲空間。
在對獨棟別墅、出租式公寓、商鋪、寫字樓、倉儲等十餘個項目進行比較後，張民耕選擇了維護成本相對較低的出租式公寓進行投資，買下176套公寓，用於出租給危機後更傾向於租房的美國人。
據張民耕介紹，這176套公寓來自一個全國性的知名出租式公寓開發及運營公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手後，希望通過加強營銷改善物業後，提高出租率。
現在，張民耕公司在美國的基金管理規模接近5000萬美元。他預計，2014年其管理規模能夠超過1.2億美元。而他關注的地區很明確，是美國東西海岸門戶城市，如紐約、亞特蘭大、奧蘭多、邁阿密、阿蘭斯、休斯敦、鳳凰城、聖地亞哥、洛杉磯、舊金山、波特蘭、西雅圖等。
「在美國如果不找非常老到的投資人合作，將會寸步難行。」通過在亞特蘭大的「試水」，張民耕總結了一些投資美國項目的技巧，一是購買被低估的美元資產，二要同美國合夥人合作，解決商務、法務、稅務、融資等問題，三是利用美國高槓桿、低利率的資本市場，一方面維護現有股東資源，一方面挖掘中國移民投資者資源。
在張民耕看來，中國人自己在美國買房，作為自住是不錯的選擇，但作為投資是不可取的，如果私人單打獨鬥，經營成本、維護成本、稅務成本都將非常高。
最近在休斯敦收購的2600套公寓，盛世神州美元基金選擇與本土開發商、經營商進行緊密合作，採取雙GP結構，前者出資80%左右，後者出資20%左右。雙方資金一般佔項目總投資額的30%左右，另外70%則從美國本土銀行貸款。
盛世神州美元基金控制項目成本和投資決策權，公寓的一切法務、稅務、銀行貸款、出租、物管都由本土開發商主導，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面則採取股權收益加激勵分紅。
據張民耕介紹，在美國並購的地產項目一般來自兩種情況，一種是原來的持有人在高點買入，借了銀行高利率貸款，經營無利可圖，於是轉手。另一種是基金合作到期，需要通過轉手項目獲得現金。
他同時透露，盛世神州美元基金大部分的投資人為中小型地產商，此外，還有來自貿易、加工、礦業等行業、手中持有外幣的民營企業。基金存續期為5年，除去貸款利息、經營等成本後，亞特蘭大項目年租金回報率保持在8%左右，另外還有物業本身的升值，拿投資的第一個項目亞特蘭大項目來說，投資8個月已增值30%。
「全球主要經濟體紛紛採取無限量化寬鬆的貨幣政策，在這一形勢下，房地產特別是美國主要城市的房地產反而成為硬通貨、‘資產錨’。」張民耕說，「房地產無國界已經不是一個概念或一句口號，而是國際房地產市場運行的現實，房地產無國界，其實說的是房地產基金投資無國界，我們去美國看項目，發現全世界的資金都在做美國的房地產。」
機遇與風險
對於投資美國，張民耕的看法是：「在全球經濟不景氣的情況下，別的地方掙錢可能比美國更難，在美國別的行業可能比房地產更難，所以錢都扎堆到了美國的房地產業。」
在中國的地產大佬中，持有類似觀點的，還不止他一個。今年5月，富力地產董事長兼總裁張力接受記者採訪時曾說，作為沉澱了十年的房地產企業，現在其實是走出去最好的機會，他坦言目前富力地產也有進入美國投資的打算，已經考察了不少項目，「要搞就搞大的，投資起碼十幾億美元的。」
中國企業投資美國的話題已不新鮮，疑問在於，投資美國房地產，機遇和風險幾何？
2012年11月，瑞士信貸公司亞洲區首席經濟分析師陶冬在公開場合分析稱，美元已經進入了一個中期的上升期，美國的房地產處於在這一代人一輩子只能遇到一次的大底局面。
對於今後美國房地產市場的走勢，2013年諾貝爾經濟學獎得主、曾於2005年下半年預言美國房地產出現泡沫的羅伯特·席勒（Robert Shiller）的看法是，從美國範圍看，房價是適當的，他目前並不是很擔心樓市泡沫。席勒稱：「我們剛剛經歷美國史上最大的房地產泡沫，所以我預計在我有生之年不會出現第二次。」
盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者表示，2008年次貸危機後，美國很多城市房價下跌，除了紐約、舊金山等地由於有全球化客戶跌幅不大外，二三線城市均跌幅很大，有些城市的房價幾乎跌成了土地的價格，因此，從目前來看，復甦後的美國房價整體還在向上走。他認為，投資美國物業，關鍵點在於租金要跑贏貸款成本，從而獲得槓桿。
不少人都看好此時進入美國房地產的時機，但對於赴美投資，也有人認為，就房地產而言，在國內的投資回報率更為可觀。正在涉足「另類投資機構」的華強資本CEO艾曉峰認為，美國樓市有點觸底反彈跡象，通過購買公寓進行出租獲取回報，這種方式是恰當的，但他的想法是，「長遠來看，賺快錢在國內」。
「美國房價的上漲週期一般有7∼10年，只要在這個之前退出就沒問題，而且美國市場交易也是極其頻繁的。」對此，張民耕有自己的計畫，即基金五年期滿後，可能選擇賣掉全部物業，也可能進行財務重組。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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